论国外房产税法律制度的借鉴.docVIP

论国外房产税法律制度的借鉴 　　【摘 要】我国房产税法律制度在市场经济背景下显得比较滞后，主要存在计税依据不科学、征税范围狭窄、重交易税而轻持有税等不足，且社会上存在我国是否应该开征房产税的争议。建议我国学习借鉴国外房产税法律制度中的优点，加快房产税试点工作，并尽快完善房产税法律制度，使房产税法律制度发挥调节房地产市场的作用，实现社会公平。 　　【关键词】房产税；课税依据；税率；制度完善 　　当前我国主要通过行政干预如限购措施实现对房地产市场的调控，但是行政干预措施可能会对房地产市场的运行产生不良影响，如我国政府试图控制房价，但是对房地产市场的历次干预导致房价越调越高的后果。相反，国际上通行的做法并不是由政府对房地产市场进行行政干预，而是采取税收法律制度实现对市场的调控。我国当前也已经开始了房产税试点，但是由于土地所有权制度、税收法律制度等方面的原因，房产税制度的构建还面临很多争议和困难，有必要在理论上展开进一步分析和论证。本文主要探讨我国当前房产税法律制度的运行现状，并对房产税法律制度的完善提出一些建议。 　　一、国外房产税法律制度的特点 　　从其他国家和地区房产税制度来看，国外房产税法律制度的特点主要归纳如下： 　　（一）以房屋市场价值为计税依据 　　其他国家和地区的房产税制度均以房屋的市场价值为计税依据，之所以采用这样的方式，是因为房屋的市场价值一直处于变动中，如果以固定值为计税依据，则无法使房产税起到应有的调节作用，如果以租金收入为计税依据，则会出现重复征税的问题，且房屋所有人的房屋不一定出租，难以对租金收入进行评估。以市场价值为计税依据则显得较为简便，不但易于操作，且能够很好地起到对房地产市场的调节作用。 　　（二）房产税的覆盖面广 　　其他国家和地区的房产税还表现为覆盖面广，而我国房产税的覆盖面比较狭窄，如农村房屋还不在征税范围之内，其原因是农村房地产市场还没有形成，且限于农村集体土地所有制，短期内难以形成房地产市场，也难以对农村房屋的市场价值进行评估。国外房产税也不存在对居民第一套房免征税的做法，相反，只要持有房屋，就应缴税，以美国为例，“不管房子面积多大，也不管居住人员多少，更不管有几处房子，只要有房产，就必须按规定税率纳税。”可见，国外房产税的覆盖面远远比我国广。广覆盖的房产税能够更好地起到税收的调节作用，如果房产税覆盖面过于狭窄，则只能起到象征作用，或者仅仅限制他人持有高档房屋（如独栋别墅）或多套房屋，而无法有效对房地产市场起到调节作用。 　　（三）持有税为主而交易税为次 　　其他国家和地区的房产税制度还表现为持有税是房产税中的主要部分。之所以将持有税作为房产税的主要部分，是因为只有征收持有税才能增加所有权人的持有人本，如果将房产税的重心放在交易税部分，则会对房地产市场的交易造成限制，违反了市场经济的鼓励交易原则。持有税为主而交易税为次的房产税制度并不妨碍人们积极交易房产，使人们能够在市场上找到符合自身需求的房产。而我国当前过于注重交易环节的征税，导致对一些改善性需求造成误伤，甚至采用限购之类的行政措施阻止房地产交易，这种限购方式不但低效，且对人们的房产交易活动产生了很大的负面作用。 　　二、我国房产税法律制度存在的不足 　　从我国现有的房产税法律制度来看，我国当前房产税法律制度主要存在的不足有如下几个方面： 　　（一）计税依据不合理 　　《房产税暂行条例》中规定的计税依据是房产余值或房产租金收入。考虑到《房产税暂行条例》出台的时间比较早，当时我国还没有确立市场经济制度，住宅市场化也没有开始，因此《房产税暂行条例》过于注重静态化的计税依据是存在历史原因的。但是，《房产税暂行条例》显然已经无法适应当前市场经济的需要，在市场经济中，房屋的价值一直处于变动中，房产税的调控作用必须建立在房屋的市场价值基础上，否则静态意义上的房屋原值作为计税依据并不科学。此外，将房产租金收入作为计税依据也是不科学的，甚至会导致重复征税的问题，对房产所有权人并不公平。 　　（二）征税范围有限 　　目前房产税的征税范围比较有限，主要征税对象是城市、县城、建制镇和工矿的房屋产权人，农村房屋不在房产税征收之列，其目的是为了减轻农民负担。在房产税试点改革城市，房产税也只向独栋商品住宅、个人新购的高档住房、无户籍、无企业、无工作的个人新购的第二套（含第二套）以上的普通住房征收房产税。普通住房并不在房产税征收范围内，虽然这可以看作对公众的一种优惠措施，但是与发达国家普遍征收房产税的做法存在较大差距。房产税征税范围过于狭窄所产生的负面后果是，房产税仅仅具有象征意义，而无法起到真正的调控作用。 　　（三）重交易税而轻持有税 　　目前我国房产税制度过于注重在交易环节征税，而忽略了在持有阶段征税，以2013年