中国上市房地产开发公司负债融资分析解析.doc

教学中心：_______ 分 数：_______ 北京大学现代远程教育作业论文 论文题目中国上市房地产开发公司负债融资分析 课程名称________________________ 年 级________________________ 专业层次________________________ 学 号________________________ 学生姓名________________________ 年 月 日 目录 一、中国房地产上市公司负债融资水平现状 3 （一）房地产上市公司负债融资现状 4 （二）中国房地产上市公司债务资金来源 4 （三）中国房地产上市公司与全行业负债融资水平比较 5 （四）上市房地产开发公司与其他类型上市公司债务融资水平比较 6 二、中国房地产上市公司债务融资现状成因分析 6 （一）上市房地产开发公司经营模式 6 （二）企业资源状况和盈利能力 6 （三）房地产金融政策 7 （四）房地产金融市场体系 8 三、中国上市房地产开发公司债务融资影响分析 8 （一）负债融资对公司盈利的影响 8 （二）负债融资趋同性对金融风险的影响 9 四、结论 10 参考文献 12 摘要 文章通过对上市房地产开发公司相关财务数据进行分析得出，上市房地产开发公司的负债融资状况：上市房地产开发公司的资产负债率水平偏高且负债融资趋同，负债融资来源主要是银行借款、预收账款有应付款；公司的经营模式和融资模式、公司资源和盈利能力等公司自身因素及金融政策、金融体系等外部环境因素是这种融资状况产生的根本原因。文章还进一步分析了负债水平对公司盈利水平的影响及对外部金融风险的影响。 【关键词】：房地产 负债融资分析 盈利水平 企业资产负债率即负债占其资产总量的比重，是表示企业负债融资水平的重要指标。它也用来表示企业的融资结构。房地产业融资结构不合理不仅给房地产企业带来财务风险，还可能引发金融风险。 一、中国房地产上市公司负债融资水平现状 （一）房地产上市公司负债融资现状 本文按照中国证监会行业分类确定的2007～2009年房地产开发上市公司为对象，通过对各年房地产上市公司资产负债率数据进行比较，分析房地产上市公司的负债融资状况。如表1所示，2009年87家房地产开发上市公司中，有61家公司的负债率在50%～80%之间，其中资产负债率介于50%～60%、60%～70%和70%～80%之间的分别有17家、27家和17家：即负债率在50%～80%之间的房地产上市公司占所有被考察对象的70.11%。从上面数据还可以看出，2009年中国房地产开发上市公司负债率水平比2008年和2007年高。 （二）中国房地产上市公司债务资金来源 房地产上市公司的负债来源主要包括： 1.从金融机构和非金融机构借入资金而形成的长期借款和短期借款； 2.在开发过程中因产品、技术和劳务的结算而形成的应付账款和预收账款； 3.其他应付款； 4.部分企业发行企业债券形成的负债。 根据表2上市房地产开发公司资产负债表数据可以看出，2001年银行贷款约占房地产开发企业资金来源的26.08%，2008年银行贷款约占企业本年资金来源的23.23%。相比而言，房地产企业发行的应付债券始终比较小，多数年度没有超过企业资金来源的1%。由表2可见，应付账款和预收账款依然是房地产开发公司的重要资金来源，2001年两项合计为9.59%，而2008年两项合计达19.65%，呈增长趋势；银行贷款中，短期贷款比重明显高于长期贷款。但自2004年以来短期借款呈下降趋势，而长期借款呈上升趋势；预收账款呈上升趋势。 （三）中国房地产上市公司与全行业负债融资水平比较 表3列示了上市房地产开发公司和全国房地产开发企业的资产负债率数据。从中可以看出，全国房地产企业负债率水平呈降低趋势，这主要是应归因于房地产融资渠道的多元化发展和资本市场的日趋成熟。从表3可以看出，近年来上市房地产开发公司的资产负债率明显低于全国所有房地产开发企业的普遍水平并呈波动增长趋势。这是因为上市房地产开发公司股权融资渠道优于非上市企业，随着上市房地产公司的经营规模和股权融资的增长，其负债融资的能力也更高了。另外，房地产开发经营的周期性对上市房地产公司的融资水平也有影响。总之，在中国房地产金融市场体系不完善和自有资金短期内难以大幅增加的情况下，房地产占用资金大、周期长的特点决定了房地产上市公司的债务水平在一定时期内仍有可能提高。 （四）上市房地产开发公司与其他类型上市公司债务融资水平比较 表4通