(城市空间商业提案.docVIP

“城市空间”商业项目运营提案 【?商业地产的业种规划并非为迎合商铺投资客的心理，而是为有效商圈的终端消费者量身订做，其过程通过经营商家（亦为租户、合作户和自营业主）来实现的。这样的业种规划方案才可能成为商业地产项目持续经营发展、物业增值的前提条件。商业地产的开发模式与住宅产业最大的区别就是商业地产首先要从商业经营的角度去考虑、去入手，这就意味着要分析市场，前期要做调研、分析、定位，然后据此做商业规划设计，在商业规划设计的基础上，再去进行建筑设计、室内外环境装潢设计、商业形象和商业氛围的营造没有商家进驻对于商业地产来说是可怕的，意味着项目的流产；但是如果没有主力商家入驻，那么商场就失去了和同类项目的竞争力，所以商业地产必须要足够的商家和—3家的主力店，因为这些是吸引顾客前来光顾的最大顺服力，也是提升自己品牌及的有利因素。网络化原则 商业规划与城市规划有效衔接，商业布局与城市公交枢纽和主干道紧密结合，充分发挥交通枢纽功能，提高商业网络化体系的集聚和辐射能级。差异化原则 充分考虑各大商圈间独特资源条件、产业基础、消费需求、文化氛围的差异性，实现整体商业格局、内部商业体系的错位互补，推动区域间和区域内协调发展。便利性原则 加强商业区之间、商业与居住区之间以及商业区内部的联系贯通，注重商业、办公、娱乐、休闲等功能的有机结合，提高必备业态配置率，提高消费的便利性。独特性原则 　　商业要与独有的有机结合，适应体验经济的综合性消费需求，聚资源，发展高品质、娱乐等现代商业服务，提高商业的独特性、丰富性，增添城市活力与魅力。 特色商业圈主要指适应特定的功能特征，针对特定的目标顾客需求而进行综合开发，形成与功能相配套的商业业种业态相对集中的商业圈。目前主要规划有 … C、儿童相关产业区 儿童相关产业区是指以“汤姆龙亲子堡”主题店及儿童用品特色商业圈辐射产生的商业区，以服务儿童家长为宗旨，以吸引更多成年人为目标的服务性附属商业。目前主要规划有 … ※“城市空间”商业项目的规划布局图： （二）、关于赢利模式 ※我们给开发商设计的操作策略： 短线操作模式 【所谓短线操作，主要是从资金回笼的角度而言资金回笼快谓之短线操作。目前流行的短线操作之弊端在于，虽然资金能够快速回笼，但由于产权分散在大量投资型小业主手中，因此埋下了后续经营的隐患。而通过策略的调整，这种短线操作的弊端是完全可以避免的。?　?真正的短线操作是与长线操作的结合。既可使开发商资金快速回笼，又能有效地规避后期经营的风险。对处于当前市场环境下的开发商来说，无疑是两全其美的可行之策ICBD（行业中央商务区）模式所谓ICBD，是指在一个集中的区域中，集一个特定行业的贸易、采购、展览、信息、金融等于一体的项目。在一个ICBD中，最突出的形态是贸易，而其它则是配套的服务功能。ICBD表面看起来象一个专业市场，但其层次已远远超越了一般的专业市场。它不是单纯的交易平台，而是以整个产业链为纽带的立体的行业集聚平台。?【ICBD对交通的要求同样高，但更多的是从省/市际交通的角度来考量。较适合ICBD的是城市二、三级中心区或交通便捷的城市边缘地带。 ※本项目的销售策略： 1、中心主题店：预计占总商业面积的30~40%，该物业是由开发商保留的固定资产，将作为合理避税的物业。（该部分物业建议经营“汤姆龙亲子堡”主题店、儿童教育培训机构及儿童医院为主。） 2、销售商业：预计占总商业面积的60~70%，该物业将由销售公司对外销售，业主可自行经营相关儿童产业店，也可委托商业公司出租，固定8~10%的高投资回报。（该部分物业建议经营儿童用品、儿童喜好餐饮、美食街、银行机构、汽车美容等。） 关于商业运作策略 ? 【经营管理规划是成功经营的必备因素。目前的经营管理，主要有以下两种方式：一是委托专业公司，二是开发商自己管理。其中前者成本太高，而后者大多缺少专业人才。比较可行的办法是，发展商自己组建管理团队，同时采取与专业咨询机构合作的方式。? ICBD的经营管理比更具挑战性。因为，ICBD不仅要满足入驻企业的统一经营策划，还要发挥其为整个行业服务的功能，涉及到营销策划、会展、信息与电子商务、教育培训等等。任何一家管理公司都不可能完全胜任这样复杂的管理工作。较好的模式是发展商成立管理公司，但采取虚拟组织的模式，充分发挥外部专业机构及人才的作用。 ※运营要点： ?“一卖就死，一租就乱。”这一商业地产的“租售悖论”，困扰着绝大部分商业地产项目。? 　　?在产权式商铺的基础上进行产权式经营，只要改变销售对象就可以了。把商铺直接卖给有实力的经营户，而不是投资客。通过限制投资客购买，反而可以激发其购买欲望。而在投资客购买时则可以顺而附加