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房地产开发企业所得税处理办法解读（二） 发布时间：2009年11月09日 完工时点的判断 　　【涉及文件】 　　1、《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发[2009]31号）第二章 　　2、《企业所得税法》及实施条例 　　【主要内容】 　　１、明确了房地产开发企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》取得收入确认收入实现的时点； 　　２、明确了各类视同销售行为及确认收入的方法和顺序； 　　３、明确了房地产开发企业销售未完工开发产品的计税毛利率的确定规则； 　　４、明确了房地产开发企业销售未完工开发产品取得收入申报和缴纳企业所得税的时间和方法。 　　【关键点】 　　1、时点界定遵循孰先原则 　　国税发[2009]31号第三条规定，企业房地产开发经营业务包括土地的开发，建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。除土地开发之外，其他开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工：（一）开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案，（二）开发产品已开始投入使用，（三）开发产品已取得了初始产权证明。 　　2、毛利差额不必马上计算 　　国税发[2009]31号第九条规定，开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税