某物业小区上调管理费的可行性分析.docVIP

某物业小区上调管理费的可行性调查 XX小区自2001年6月30日一期入伙以来，为了配合开发商的楼盘销售，物业管理服务运作一直处于严重亏损的状况，截止2006年底已亏损1236111.41元，从一个理性的物业管理行业市场角度来看，XX物业目前所管辖西乡片区的几个老楼盘存在严重质价不相符的现象，富瑰园小区已于2006年7月上调了物业管理费。为了不断配合XX集团产业扩张以及XX房地产开发公司持续高效发展，伴随物业管理市场发展的规范与成熟，XX管理处综合各种实际情况，拟提升小区物业服务收费标准，具体可行性分析如下： 一、管理处提升管理费的客观可行性条件基本成熟 在社会治安形式相对复杂的宝安片区，小区物业管理总体上做到确保业主工作与生活的和谐安宁，XX管理处于2006年5月16日成功合法地完成了业主委员会的换届选举工作；已于2004年获得全国物业管理优秀示范住宅小区；2006年2月获得深圳市安全文明标兵小区；管理费月均收缴率达到95%以上；小区业主满意度：2006年下半年85.12%，2007年上半年96.55%，物业管理服务方面小区未出现重大的客户投诉，综合小区各项运行状况，管理处提升管理费的客观可行性条件基本成熟。 二、涨管理费的理由 (1)、财务亏损 XX小区建筑面积99810.55 m2,月管理费理论收入为153282.81元，而实际收缴率一般在95%左右（详见附表一），虽然XX开发公司从品牌角度给予了补贴，及用小区停车收入弥补，但仍亏损相当严重。具体见下表： 项目 月度 本年累计 备注 一、本期期初收支差额 938,274.84 二、本期发生额 （一）、营业收入 1、管理费收入 153,282.81 1,838,755.08 2、停车费收入 36,550.33 402,302.00 3、其他收入 5343.42 102,765.62 合计 195,176.56 2,343,822.70 （二）、营业成本 1、工资、福利费、社会保险金 102,624.94 1,071,731.74 2、材料费 6297 64,681.40 3、办公费 3114 36,102.50 4、公共水电费 132,736.10 508,379.01 调回冲减水电费54,132.12元 5、社区文化费用 651 10,608.11 6、折旧费 1605 22,860.73 7、维护费 14,099 185,711.80 8、食堂费用 4753 59,617.29 9、管理佣金 19,834.21 224,119.91 10、无形资产、低值易耗品摊销 7150.92 24,606.08 11、住房补助 1636 18,743.94 12、会所、游泳池成本 191 10,442.90 13、税金 9934.99 116,534.96 14、清洁外包费用 17,354.66 210,014 15、宿舍费用 37 182.3 16、停车场成本 4174.86 210,014.00 17、其他费用 8452.74 50,312.58 含员工工装配置费 18、财务费用 261 合计 743,688.26 2,641,660.27 （三）、本期收支差额 -297,837.57 三、本期期末收支差额 -1,236,111.41 另外有如下调整项目： 1、政府从2007年1月份开始征收垃圾处理费,若按2007年实际小区支付的垃圾处理费1312元（2月垃圾处理费8897.2元）） 调整幅度 1 高层住宅 92675.04 1.5 139012.56 1.85 171448.82 23% 2 商铺 7133.98 2.00 14267.96 2.60 18548.35 30% 合计 ----- 153280.52 ----- B、增加管理员1人，维修工1人，护管员6人，进一步提升小区服务质量 序号 收费类型 收费面积 调正前单价 调正前收费金额 调正后单价 调正后收费经额 调整幅度 1 高层住宅 92765。04 1．5 139012.56 1．9 176253.576 26.6% 2 商铺 7133．98 2．00 14267.96 2．8 19975。14 40% 合计 153280.52 196228.716 C、除增加8人外，增加配套设施，业主家的有偿服务在有材料的情况下全部免人工维修 序号 收费类型 收费面积 调正前单价 调正前收费金额 调正后单价 调正后收费经额 调整幅度 1 高层住宅 92765。04 1．5 139012.56 2．00 185530.08 33.3% 2 商铺 7