商业基础知识(培训课件)讲解.ppt

尺度三： 依据城市化进程的国际规律来为大型商业地产项目做出定位 世界城市化过程中，城市商业中心的变迁有其规律性。 我们把城市的发展分为三个阶段， 1、城市化初级阶段：城市化率30%以下； 2、城市化中级阶段：城市化率70%以下； 3、城市化高级阶段：城市化率70%以上。 十五、商业地产开发定位尺度（三） 城市商业中心将根据城市化的进程而发生变化。从这个规律性来看，依据城市化发展水平来发展大型商业地产是很好的选择。 初级阶段 城市化率30%以下 商业向城市的 几何中心聚集 零售行业的特征： －－向心聚集 中级阶段 城市化率70 %以下 零售行业的特征： －－离心分散 商业向城市的 几何中心发展 高级阶段 城市化率70%以上 零售行业的特征： －－离心聚集 商业离开城市的几何中心，向郊区聚集 十五、商业地产开发定位尺度（三） 十六、商业地产项目开发三阶段 开发过程三阶段 第一阶段－－整体策划布局 第二阶段－－推广和招商 第三阶段－－后期经营管理。 十七、世界一流商业街的六个关键影响因素 1、丰富的历史 是一条古老而又传统的商业街，有着自己的历史和文化底蕴，能引起人们的历史回忆。 2、独特的建筑和商业格局 有着百年以上历史的建筑，却汇集着传统和现代的各种零售业态。 3、多元化的商业功能 具有零售、餐饮、住宿、娱乐和文化的综合功能 4、知名的骨干商户 具有不断更新的知名骨干店铺或曰核心店铺，是吸引客流的基石 5、便捷的公共设施和愉悦的环境 配备有便利的交通和足够的停车位，有绿地、休闲椅和花园广场等 6、牢固的政企合作关系 有自己的店铺组织，有相关的管理机构，并与政府保持着密切的联系 世界一流的商业街具有三大特征：全球声誉、密集的客流量和可靠的收入。 十八、世界一流商业街的三大特征 特 征 商业街 知名度 日客流量（万人） 年商业收入（亿美元） 巴黎香榭丽舍大街 享誉全球 50－70 15 伦敦牛津街 享誉全球 50 32 东京银座 享誉全球 25 40 芝加哥密歇根大道 世界知名 12－21 27 上海南京路 中国知名 80 14 十九、“豪布斯卡”(HOPSCA) “豪布斯卡”(HOPSCA)是6个英语单词的第一个字母组合的译音。 H－－Hotel (酒店) O－－Office (办公楼) P－－Parking (停车场) S－－Shopping (购物) C－－Convention (集会) A－－Apartment (公寓) 把商业街变成生活街，即变传统的“购物街”为“生活街”，将商业街建成一个集购物、娱乐、餐饮、休闲、居住为一体的生活空间。 细分功能区划的“豪布斯卡”规则， “中央商务区产业“三三二二”配比，即30%%办公区，30%%零售，20%%服务，20%%高档公寓 5.1 十项原则 第五部分 1、要维护购物中心零售、餐饮、娱乐52：18：30的产业经营黄金比例。 2、要维护购物中心的统一主题形象和统一品牌形象。 3、购物中心的招商目标要能够在功能和形式上同业差异、异业互补。 4、核心主力零售店尽量自营；而非主力零售商尽量以联营为主、租赁为辅。 5、核心主力店先行，辅助店随后；零售购物项目优先，辅助项目配套。 6、核心主力店适合放在经营轴线（线性步行街）的端点，不宜集中放置在中间。 7、对特殊商户（指具有较高文化、艺术、科技含量的经营单位）给予优惠政策，能增强购物中心整体文化氛围，提升品位。 8、放水养鱼，即采用合理租金与优质服务做法，先做市，后赚钱。 9、统一管理、统一服务。 10、完善信息系统。 二十、统一招商管理的十项基本原则 5.1 十项原则 第五部分 二十一、商业指标 编号 内容 指标要求 1 柱距 柱网距离为10.8mx10.8m; 2 楼层层高 平顶建筑：净高不小于5.3M~5.5M 3 墙 外墙为实墙面，抹灰后，可喷涂料或铺瓷砖。 4 楼板荷载 卖场 800kg/平方米 5 停车面积(数量) 每个车位建筑面积约需22平方米 6 自动人行步道 如有地下室或楼面停车场，则必须有上下的自动人行步道 7 供水 10~50吨/天 8 供气 通常320m3/h 9 排水 配有化粪池、隔油池、排油烟装置等，并符合国家及当地标准 10 消防 满足商家的营运要求，同时符合国家及当地标准 11 空调通风 管道式分体空调（60KW）新风，排烟要符合消防要求。