第11讲 目的后评价.pptVIP

制作人　丁刚　张奎 第十章 房地产开发与经营 项目后评价 学习目标 了解房地产开发与经营项目后评价的概念及作用 掌握房地产开发与经营项目后评价的方法 能运用指标体系设置的原则、方法及内容建立房地产开发与经营项目后评价模型，对项目进行综合效益评价 掌握房地产购后行为评价的概念、作用及内容 本章纲要 第一节 房地产开发与经营项目后评价概述 第二节 房地产开发与经营项目综合效益评价 第三节 房地产购买后行为评价 第一节 房地产开发与经营项目后评价概述 一、房地产开发与经营项目后评价 （一）房地产开发与经营项目后评价的概念 　　以房地产开发与经营项目为对象，对其经济效益、社会效益、环境效益以及顾客满意度进行的全面考核 第一节 房地产开发与经营项目后评价概述 （二）房地产开发与经营项目后评价的作用 有助于国家更好地决策 有助于项目本身的完善和提高 有利于部门间的合作和管理水平的提高 第一节 房地产开发与经营项目后评价概述 二、房地产开发与经营项目后评价的 （一）“前后对比”和“有无对比”评价法 （二）单指标评价法 定额方法 同类比较法 第一节 房地产开发与经营项目后评价概述 （三）综合评价法 　　综合评价法是指把项目整个评价指标体系中的所有指标加以综合，采用一系列方法，形成一定的参数或指数，进行项目效益横向或纵向对比的方法。 第一节 房地产开发与经营项目后评价概述 三、设置房地产开发与经营项目后评价指标体系的原则 全面性与系统性统一原则 科学性和现实性相结合原则 普遍性与可比性相结合原则 定量与定性相结合原则 第二节 房地产开发与经营项目综合效益评价 一、房地产开发与经营项目经济效益评价指标 （一）房地产开发企业经济效益评价 1．工程造价指标 总造价——某项目的投资总额； 单位造价——项目总造价与建筑面积的比值； 户均造价——工程总造价与居住总户数的比值 可售单位面积造价——工程总造价与可售建筑面积的比值 第二节 房地产开发与经营项目综合效益评价 2．盈利能力指标 项目开发总利润——项目总收入扣除项目总支出后的数值，总利润直接反映项目为企业所取得的总盈利水平； 全部投资利润率——房地产开发项目的利润总额与项目全部投资的比率； 自有资金利润率——房地产开发项目的利润总额与房地产开发企业自有资金投资的比率。 3．建设工期指标 第二节 房地产开发与经营项目综合效益评价 4．工程质量指标 开发工程质量优良率——质量评定为优良的建筑面积与竣工建筑面积的比率，这个比率越大，表示建筑物的质量越好，质量好不仅能延长建筑物的使用寿命，也能减少使用过程中的维修费用，给使用者带来良好的感受，提升项目的社会效益。 房屋返修率——返修的建筑面积与竣工建筑面积的比率，这个比率越小，表示建筑物的返修程度低，建筑质量越好。 第二节 房地产开发与经营项目综合效益评价 （二）房地产经营企业经济效益评价指标 1．营业利润 营业利润＝经营利润＋其他业务利润 经营利润＝经营收入－经营成本－销售费用－经营税金及附加费－管理费用－财务费用 其他业务利润＝其他业务收入－其他业务支出 2．投资净收益 第二节 房地产开发与经营项目综合效益评价 3．经营成本降低额及成本降低率 经营成本降低额是指实际发生的房地产经营成本与前期经营总成本的差额，而经营成本降低率指的是经营成本降低额与前期经营总成本的比率。经营成本减少指标的衡量有利于房地产经营企业分析经营管理过程中的成本控制，以采取相应的措施减少资金的占用，提高资金的利用率。 4．房屋销售利润 房屋销售利润是指房地产经营企业销售房屋和提供相关服务的主要经营收入扣除其成本、费用、税金后的利润，这一指标适用于以房产经营为主要经营内容的房地产企业。 第二节 房地产开发与经营项目综合效益评价 二、房地产开发与经营项目社会效益指标 （一）国民经济指标 1．项目开发总产值 项目开发总产值＝各单位工程竣工总产值＋辅助生产产值　　　　＋开发运输产值＋其他开发产值 2．项目开发净产值 项目开发净产值＝利润＋税金＋工资总额＋职工福利基金＋利息支出＋其他 第二节 房地产开发与经营项目综合效益评价 3．项目利税总额 指整个开发项目上交给国家财政或政府主管机关的税金（费）、留给企业的利润总额，它标志着项目对国家财政的贡献大小。 4．项目投资利税率 项目投资利税率是指开发项目实现的利税总额与总投资的比率，它从国民经营角度反映了国家国民经济的投资效率 第二节 房地产开发与经营项目综合效益评价 （二）劳动就业指标 劳动就业水平可用劳动就业率、项目劳动就业率等相关指标来衡量劳动就业率。 （三）提供居住水平指标 项目实际安置的居住总人数 项目实际安置的居住总户数 项目实际安置的居民净增总人数 项目实际安置的居