综合体、孵化器[精选].doc

城市综合体的特征 1、高可达性：位于城市交通网络发达、城市功能相对集中的区域，拥有与外界联系紧密的城市主要交通网络和信息网络。 高密度，集约性：高楼林立的景象，城市的标志；人口密度大，昼夜人口、工作日与周末人口，功能不同而形成互补。 整体统一性：建筑风格统一，各个单体建筑相互配合、影响和联系；建筑群体与外部空间整体环境统一、协调。 功能复合性：可实现自身完整的工作、生活配套运营体系，各功能之间联系紧密，互为补充，缺一不可。 土地使用均衡性：注重均衡的土地使用方式和最大限度地利用土地资源，避免土地过分集中于某一特定功能。 空间连续性：鉴于都市综合体各功能的相互联系，其在平面、立面和空间均表现为连续性、统一性：其设计通常采用整体设计，内部建筑物风格统一；建筑体之间均通过空中、地下和地面形成多层次的联系，形成互补、流动、连续的空间体系。 内外部联系完整性：内部拥有复杂、完善的交通体系，通过立体交通网络的建立，使各功能建筑体有机结合；对外界的交通依赖较强，其外界的交通体系直接影响综合体内部不同功能的使用效率和规模。 巨大的社会效应/升值潜力：因所处的城市位置和庞大的规模，注定其必将成为城市的名片，产生巨大的社会效应；同时作为地产物业的HOPSCA，随着城市的不断发展，其物业自身也具有升值潜力。 2、 城市综合体的主要产品构成 2.1城市综合体的四大产品构成： 1、住宅、公寓：普通住宅、商住楼、普通公寓、酒店式公寓。 2、办公：顶级写字楼、甲级写字楼、乙级写字楼、丙级写字楼。 3、酒店：商务酒店、经济型酒店、会议/会展酒店、旅游度假酒店。 4、商业零售及服务:城市购物中心、区域购物中心、邻里购物中心、能量中心、生活方式购物中心。 3、城市综合体规划设计 3.1城市综合体开发的前期策划 3.1.1城市综合体的开发条件及定位 3.1.1.1定位需满足的目标： 1、符合城市整体发展要求，符合政府控规要求。 2、具有鲜明特色，体现项目地段价值。 3、符合市场要求，实现整体开发与经营目标。 3.1.1.2定位的依据： 1、城市和区域市场。 2、城市化发展。 3、经济和人口状况。 4、城市和区域地理环境。 5、历史、文化、民俗、民情。 6、政府规划及功能定位。 3.1.1.3城市综合体的开发模式 1、均衡发展的模式 2、以办公业为核心的发展模式。 3、以酒店业为核心的发展模式。 4、以零售业为核心的发展模式。 3.1.2城市综合体的区位选择 城市综合体的发展离不开城市化发展进程。 城市化多核发展是必然趋势 3.2城市综合体的规划建筑设计 3.2.1项目土地解读 1、城市商业特点及需求，商业人流主导方向及构成等；这个城市缺什么？我 们能带给城市什么？ 解读项目周围市政及交通情况，是否有城市地铁、轻轨经过等； 基地内有没有保留建筑，如何将保留建筑融合到规划之中； 4、项目可利用资源，如：河流，公园等； 5、项目规划条件：退让、容积率、限高等； 6、项目区域规划与城市总体规划等。 3.2.2城市综合体各种功能的规模 居住功能的规模。 商业功能的规模。 商务、办公功能的规模。 酒店功能的规模。 3.2.3城市综合体各种功能的分区 1、分区原则为按照商业的临街价值次序布局： 商业价值最高的留给商业物业；其次考虑写字楼的位置；第三考虑酒店；最后再考虑公寓。 2、分区原则的依据： 1、动线的操作难度不同。 2、收益要求不同。 3.2.4城市综合体的交通系统 城市综合体交通系统的组成。 城市综合体交通系统设计的核心。 城市综合体交通系统的特点：（1）开放的交通组织；（2）立体化的交通系统； 4、城市综合体的停车系统。 3.2.5城市综合体的空间布局 城市综合体空间布局的特点 ： （1）开放式的城市空间：城市综合体设计是以较高密度和高容积率的设计手法将多种功能的建筑空间集中布置，这种集中布置规划手法使项目规划或布置大型市民活动广场等公共开放式活动或绿化城市空间成为可能。 （2）街坊式的街区布局：为了适应现代城市开发的需要，现代综合体通常以“街区”的开发模式，通过将片区划分为若干街区单元，进行组团式的开发，获得整体的功能组合效益，同时也获得了社会效益。 （3）立体化的空间组合： 3.2.6城市综合体的环境景观设计 充分运用环境构成的各要要素。 全面满足消费者的消费行为和非消费行为。 能使人产生安全感、舒适感、场所感。 增加城市综合体内的各种物业的有机联系。 孵化器、加速器 企业孵化器指一个集中的空间，能够在企业创办初期举步维艰时，提供资金、管理等多种便利，旨在对高新技术成果、科技型企业和创业企业进行孵化，以推动合作和交流，使企业做大。 1、企业孵化器一般应具备四个基本特征： 1、是有孵化场地； 2、是