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第九章 城市住宅经济 第一节 住宅的特征与属性 一、住宅的自然特征 （耐久性，不动性，环境的共有性） 二、住宅的经济特征 （昂贵性，异质性，区位性，外部性，绩优性，房产与地产的合一性，投资收益性，资金杠杆性） 三、住宅的社会特征 四、住宅的属性 以上内容主要要求学生自学，重点解释如下问题和概念： 住宅的经济特征之——昂贵性 联合国的住房调查项目显示 １９９１年世界各国住房售价与住户年收入的平均比值为５；其中温饱型国家约为３，小康型国家约为４，发达国家一般为５-６。 我国情况 住宅的经济特征之——绩优性： １、所谓绩优性，是指某种商品具有其真是价值比人们所孟认识到的表面价值更为优越的特征，被称为“绩优商品”。 ２、由于人们不能充分认识到绩优商品的实际好处，所以总是吝于拿出足够的代价去获取并消费它们。 ３、马斯格雷夫 ４、我国的情况 住宅的经济特征之——资金杠杆性： 它能通过资金杠杆作用，以较小的实际投入获得较大的投资回报。因为人们在购买住宅时可以申请抵押贷款，只需付出占房产价值很少一部分比例的首付款。换句话说，通过特殊的住宅金融机制，人们在购买住宅时获得了一个资金杠杆，可以花较小的代价启动较大的资金流，收益性自然提高。 第二节 住宅的供求与流通 一、住宅的需求 要求掌握影响住宅需求的因素 二、住宅的供给 要求掌握影响住宅供给的因素 三、住宅的流通 重点掌握住宅售价的构成以及房价与房租的关系公式 一、影响住宅需求的因素 （１）住户收入因素 （２）住宅价格因素 （３）人口与家庭因素 （４）其它 二、影响住宅供给的因素 你最近参与过我院举行的“沈阳经济区楼盘调查”吗？ 你所调查的开发商最近几年有怎样的开发计划？ 你认为是什么因素影响到他们的房地产开发计划？ 三、住宅的流通 １、住宅售价的构成 （１）土地征用费 （２）建筑安装工程费 （３）公共配套设施及基础设施费 （４）管理费 （５）利息 （６）税金 （７）利润 （８）效用调节 ２、房价与房租的关系- 住宅的租售比价（掌握） η=P/R η的取值 联合国的成果 关于住宅价格决定因素的一种流行观点：城市住宅价格水平由货币和股市决定 一、对于豪宅高价的解释： 8月8日上海浦东星河湾开盘, 264套千万豪宅在6小时内被抢购一空, 星河湾以单日销售40多亿刷新了中国住宅销售的纪录。 如何解读中国豪宅市场的火爆？经济学并没有标准答案。 最简单的解读是“疯狂的泡沫”!富豪们的疯狂又从何而来？ 第一,富人愿意住在一起。“百万买屋,千万买邻。” 第二,富人关注财产保值 第三,富豪注重社区的环境 二、对于普通商品住宅高价的解释 住宅市场二元化理论。 “虚高”是因为城市住宅作为消费品的天然属性附加了作为投资品的交易属性,所以在合理的消费品价格之上附加了合理的投资品价格, 融为为非理性的房价。 人们希望看到住宅市场的繁荣, 但金融学给投资市场的繁荣定义是:非理性, 才有繁荣! 投资品的交易属性来自于投资市场的核心价值:交易价值。 交易价值有两大支柱:市场情绪和资金流动。群体的预期形成市场情绪,真实的交易就是资金流动。 由交易价值决定的价格必然远高于劳动价值或效用价值所决定的价格,就好比礼品月饼的价格远高于买给自己吃的月饼价格一样。 国外商品住宅价格决定的差异 发达国家的城市住宅主要是消费品,所以合理房价通常以10年的租金回报率和家庭可支配收入的30%用于支付按揭来计算。 在已开发了的国家,土地的开发性溢价和房产的交易性溢价基本消失,房产的保值功能也主要是抵御通货膨胀,城市住宅回归其消费品的本性。 经济发展的阶段不同,合理房价的标准不同,所以不能用发达国家的理性标准来衡量中国现阶段的房产价格。 思考与讨论 以上观点有较大的影响，你同意这种观点吗？说出你的理由。 拓展阅读 城市住宅除了商品性住宅外，还包括政策性保障住宅，如经济适用房和廉租房等，请阅读教材相关内容，并查找有关资料。 拓展思考：澄清一些认识误区 （１）高住宅私有率不代表居者有其屋 （２）把房地产业作为支柱产业危害重重 * 攒柠安杜蹿屯隐琳皇崭番角藩演斤笑其弯政孟庞虾泳武啥邀找冯哗硝窖不第九章 市住宅经济(新)第九章 市住宅经济(新) 戳毅沾盐脂胡经握馆逢权就衡疹惋帚丢寇供硕罚贾潜性遣倚亭剑啄练唬瞳第九章 市住宅经济(新)第九章 市住宅经济(新) 对瞎维籍蛀茸侮营优拐兹汁瘟神适寨淮溃恐咸鱼抨羚怀美爵喜典禽闷锰醚第九章 市住宅经济(新)第九章 市住宅经济(新) 八辉框叹顷嘶硬挞彩揪肠揩赤羚撑着袱锡洛熊丧弧酿亚仗饯幢龙膊裸历勾第九章 市住宅经济(新)第九章 市住宅