中原上海嘉鑫国际2013年营销方案重点.ppt

* * * 营销推广 Part 2.5 来人量分解 理想状态下，按目前10:1的来人成交比计算，要完成2013年120套的销售目标，大概需要1200组客户。 2013年营销路线图 导入期 持续销售期（推广阶段） 持续销售期（联动阶段） 推广主题 线上推广 渠道外拓 执行策略 小众渠道 企划准备 1月 12月 3月 6月 线下活动 第一季：蓄势 第二季：起势 第三季： 旺势 时间：2013年1-3月 目 标：本阶段是更新各类销售道具和阵地包装加强，同时告知老业主3号楼的加推，配合前期部分出街广告，边积蓄客户边销售。蓄客150组。 推广策略：通过企划包装一期热销聚焦项目，建立项目市场形象和关注度。 推广执行：本阶段主要通过精神堡垒、楼梯巨幅、道旗广告、样板房打造、售楼处重新包装使项目形象全面铺开。 销售道具：VI系统更新、阵地包装更新、单页更新、销讲更新、样板房打造。 第一季导入期：蓄势 楼体巨幅广告（诉求主题根据不同的销售阶段进行更改） 第一季导入期：蓄势 加强阵地包装，增强导示性，在项目楼体上追加项目销售巨幅广告。 道旗广告示意图（诉求主题根据不同的销售阶段进行更改） 第一季导入期：蓄势 在项目步行街两侧追加项目销售道旗，并且在宝安公路投放道旗。 3号楼卫生改进建议：目前项目3号楼卫生状况较差，直接影响带看，不利于杀客。 第一季导入期：蓄势 大门外部有几处垃圾堆，风一吹还有垃圾袋飞起，建议将3#楼周边打扫干净 电梯停用，为方便客户可恢复 楼梯间垃圾遍地，打扫干净，楼道光线太暗，可适当做指示牌 部分房间居住工人，衣物摆放杂乱，任意搁置便池，大多室内都有大小便痕迹，应全部清理干净 房间内大多房顶涂料脱落，应用涂料再刷一遍脱落处 大门处玻璃擦干净，铺上红地毯； 环道内墙可贴宣传广告； 二楼中央空地可种植花花草草； 洗浴室无窗，导致视角太暗，可将墙面刷白； 做几套户型装修方案：206一房、205两房、506复式； 五楼复式阁楼建议打通方便带看 3#楼目前现状及改进建议 3#楼增强建议 社区公交巴士设置建议：建议设置项目至嘉定新城站的社区巴士，提升项目的交通便利性，增强项目竞争力，促进项目销售。 第一季导入期：蓄势 建议申请安亭1路和2路线路经方德路延伸到本项目一期、二期嘉鑫国际，最终接驳嘉定新城站。 安亭2路空调(公交安亭站-翔方公路胜辛南路) 安亭1路(安亭地铁站-上海赛车场) 本案 本案 3号楼样板房设置建议：建议打造3间样板房，具体户型建议为206一房、205两房、506复式三种样板，以利于促进现场销售。 第一季导入期：蓄势 205两房 506复式 206一房 3号楼样板房设置建议：建议采用现代简约的装修风格，充分规避较低层高的劣势，凸现紧凑实用性。 第一季导入期：蓄势 205两房 206一房 现代简约装修风格：现代简约风格外形简洁、功能强，强调室内空间形态和物件的单一性、抽象性。精心分类，合理地减少，使自己从杂乱的禁闭中解脱出来。同时，也匹配本户型的刚需价位。 3号楼样板房设置建议：建议复式可以采用古典的装修风格，匹配5楼loft的层高，凸现其品质和价位。 第一季导入期：蓄势 506复式 古典装修风格：古典风格是以欧式或中式传统为基础的构想，具有华丽、宁静优雅等特征。 时间：2013年4-6月 目 标：通过线上立体持续和线下多渠道开拓客户，制造火爆的销售场景，给项目持续热销奠定基础。蓄客450组。 推广策略：导入期已经为项目制造了一定的影响力和客户积累量，该阶段需结合广告的投放以及派单巡展的客户资源，更有利地推进销售。 推广执行：寻找营销引爆点，通过报纸、电视、短信、DM和网络等媒介相互促动、集中去化。 销售道具：海报、手提袋、小礼品、宣传单片 第二季持续销售期（推广阶段）：起势 现场及周边专业市场拓客建议： 为鼓励售楼处业务员走出去积极寻找客户，最大可能再次挖掘五金城和周边专业市场内的私营业主购买。3-6月期间，凡由业务员外拓并成交的,奖励业务员2000元/套（可以以购物卡或加油卡的形式发放），鼓励业务员主动拓客的积极性。 第二季持续销售期（推广阶段）：起势 重点区域拓客建议： 根据一期成交客户分析，发现普陀区、嘉定区和中山公园等区域来访的成交客户较多，建议在这些区域的主要大卖场及购物中心设点巡展，扩大客户来源。 配合线上媒体推广，扩大来客量，积极进行线下渠道拓客，建议在重点成交区域和现场经营户及周边专业市场进行客户挖掘。 降低首付比例，吸引更多客户购买 在3-6月期间，为促进销售速度，建议开发商降低购买客户首付比例至20%，其余部份可延至签约后的一年内付清交房期也相应延后，这样会使我们有首付十万即可购买的推广话题。 第二季持续销售期（推广阶段）：起势 为提升成交