个人房产交易相关税收政策-上海税务局.docVIP

（专题系列）个人房产交易相关税收政策 目录 一、基本概念：普通住房与非普通住房的划分标准 3 二、个人房屋买卖 4 1、居住用房 4 （1）出售方涉及税收（二手房交易） 4 （2）购买方涉及税收 5 2、非居住用房（商铺、厂房等） 7 （1）出售方涉及税收 7 （2）购买方涉及税收 7 三、个人房屋赠与 9 1、计税价格的确定 9 2、赠与涉及税收 9 四、个人继承房产以及离婚析产分割房产 11 五、个人住房房产税 12 1、文件依据 12 2、基本规定 12 （1）征税对象 12 （2）计税依据 12 （3）适用税率 13 （4）应纳税额 13 （5）征收管理 13 3、税收优惠 14 六、个人房产出租 15 1、出租方涉及税收 15 2、承租方涉及税收 16 普通住房与非普通住房的划分标准 根据《关于调整本市普通住房标准的通知》（沪房管规范市〔2012〕3号）的规定，从2012年3月1日起，本市可以享受优惠政策的普通住房必须同时满足以下条件： 1．五层以上（含五层）的多高层住房，以及不足五层的老式公寓、新式里弄、旧式里弄等； 2．单套建筑面积在140平方米以下； 3．实际成交价格：低于同级别土地上住房平均交易价格1.44倍以下，坐落于内环线以内的低于330万元/套，内环线与外环线之间的低于200万元/套，外环线以外的低于160万元/套。 个人房屋买卖 一、居住用房 （一）出售方涉及税收（二手房交易） 用房性质 购用年限 营业税 营业税附加税费 个人所得税 土地增值税 印花税 普通住房 ＜5年 成交总价×5% 在营业税税额基础上带征城建税、教育费附加、河道费、地方教育附加 （成交总价-购房原价-税费）×20%或者住房转让收入×1% 免 免 ≥5年 免 免 （成交总价-购房原价-税费）×20%或者住房转让收入×1% 免 免 或家庭唯一住房免征 非普通住房 ＜5年 成交总价×5% 在营业税税额基础上带征城建税、教育费附加、河道费、地方教育附加 （成交总价-购房原价-税费）×20%或者住房转让收入×2% 免 免 ≥5年 （成交总价-购房原价）×5% 在营业税税额基础上带征城建税、教育费附加、河道费、地方教育附加 （成交总价-购房原价-税费）×20%或者住房转让收入×2% 免 免 或家庭唯一住房免征 请注意： 1、购用年限界定：以产证或契税完税凭证的时间孰先确定。（2005.5.31前取得发票的新建商品房，可以以交接书的时间为依据）【《关于转发〈国家税务总局 财政部 建设部关于加强房地产税收管理的通知〉的通知》(沪地税流〔2005〕59号)第五条】 2、成交总价明显低于市场价格又无正当理由的，税务机关有权核定其应纳税额。【《中华人民共和国税收征收管理法》（中华人民共和国主席令第49号）第三十五条；《关于进一步规范本市房地产交易市场税收征收管理的操作意见》（沪地税征〔2006〕8号）第三条第四款】 3、纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，根据国税发〔2006〕108号第三条的规定实行核定征税。对纳税人转让普通住房及自建住房、经济适用房、已购公有住房和城镇拆迁安置住房的，以转让收入的1%核定应纳个人所得税额；对纳税人转让非普通住房的，以转让收入的2%核定应纳个人所得税额。【沪地税所二〔2006〕12号第一条】 4、已购公有住房和拆迁安置住房（满三年）出售免征营业税。 （二）购买方涉及税收 用房性质 是否家庭唯一住房 住房面积 契税 印花税 普通住房 否 / 成交总价×3% 房屋产权证按权利许可证照5元/件 是 90m2 成交总价×1.5% 房屋产权证按权利许可证照5元/件 是 ≤90m2 成交总价×1% 房屋产权证按权利许可证照5元/件 非普通住房 / / 成交总价×3% 房屋产权证按权利许可证照5元/件 请注意： 1、对个人购买经济适用住房，在法定税率基础上减半征收契税，即税率为1.5%。【《财政部　国家税务总局关于廉租住房、经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》（财税〔2008〕24号）第一条第六款】 2、凡土地、房屋经县级以上政府批准征用、占用、拆迁后，重新承受土地、房屋权属的，对其成交价格不超过原土地、房屋权属作价补偿费和货币化安置款部分，给予免税；超过的部分，按规定征收契税。【《上海市人民政府批转市财政局关于本市贯彻《中华人民共和国契税暂行条例》若干意见的通知》（沪府发〔1997〕48号）第三条】 本市拆迁再购房的契税抵免范围为：按照《上海市城市房屋拆迁管理实施细则》（上海市人民政府令第111号）规定标准取得的拆迁补偿和“套型面积补贴”。根据上海市人民政府令111号关于拆迁补偿金额计算公式的规定