写字楼招商方案重点.doc

大冶国际金融中心写字楼 招 商 方 案 一、项目介绍与产品价植构建 项目主要特性——背景价值、区位价值 项目位于罗家桥工业园区，毗邻欧倍莎国际商城、美吉特建材商城、华中矿产品交易中心及总部经济中心（政府职能部门准办公楼）和60000平米的市民广场。视野开阔，望城景致。离主城区一桥之隔，国道、省道交通便捷，至大广高速金湖高速口、罗桥高速口只需10分钟。是大冶市两大轨道交通出行的中心，距黄石火车站和城际大冶北站均只有5分钟车程；3.4米至5.4米别墅级层高、顶级的物业管理与公共服务，都将是本项目成为城市的文化和环境影响前瞻性的创新设计，将打破区域固有产品形态，引领智能写字楼未来发展。 目标定位：定位国际金融中心，围绕金融做文章，突出金融品牌形象，打造智慧金融、科技金融的城市核心。 业态类型：金融投资理财中心、私人定制娱乐会所、别墅级情趣会所、健康中心会所（美容院、SPA、健身俱乐部）、高端连锁品牌月子中心、顶级特护敬老中心等。 二、项目市场分析及同业环境分析 楼盘名称 租金（m2） 出售价格（元/m2） 现状 吉美特中亿商贸中心 未开盘 联润商贸城 4400元/m2 欧蓓莎商贸城 8000~20000 湖锦花园写字楼 5500元左右 未开盘 大冶中心 6000左右 商业地产的营销是一个非常庞大的系统性的工程，营销工作直接影响物业的租售，直接影响公司资金的回笼和公司的投资预期收益。写字楼的营销工作重点是：营（招商运营）销（销售），基础工作是市场调研、营销团队的建设与管理，项目的策划、宣传、推广、现场销售和客服等。 认真细致的市场调研分析是写字楼项目科学、合理定位的依据，科学合理的商业定位是商业项目的运营基础，出其不意的招商策划是高效出租的保障，优质的物业管理服务是项目经营的根本。通过拥有良好的硬件条件，通过精确的定位招商后及专业的运营，把本项目打造成辐射大冶城区最具代表的综合智能化写字楼。 依托政府，紧跟时代，将大冶国际金融中心打造成湖北省乃至全国县级市规模最大、功能最齐、规格最高、效率最高的金融中心，名副其实的“智慧金融”、“科技金融”。 三、招商及租赁策略 1、招商策略——专业团队全方位出击，抢占市场。 入市时间——在本县城其它写字楼还未放量的阶段，本项目更能抢占市场先机。 政府招商——加强与政府发改局、经贸局及外经招商办、工商局的合作，是抢夺优质客户的重要渠道，尤其是金融类客户。 租赁成本控制——价格是吸引客户的最有力条件，从装修、免租期、消防改造等各环节进行掌控，降低营运成本就可实现让利。 楼层控制——通过合理的开零划分和楼层控制，吸纳更多的客户，加快招租速度。 渠道招商——加强与第三方中介的合作，多方推介能提高面积的去化速度。包括：房产中介、经纪，保险中介、经纪，融资中介、经纪人等。 2、客群分析 a、从工商局企业注册分局调出大冶城区内的企业和机构，商务楼、酒店、宾馆、KTV、美容院、SPA、休闲洗浴中心、健身俱乐部、微小企业、公司办公区明细，以便寻找租赁客户；b、各大商会、协会、组织介绍租赁客户；c、民宅办公区、KTV、美容院、酒店、宾馆拜访；d、第三方中介所；e、政府相关部门的支持与合作。 3、招商阶段如何划分 第一阶段 市场蓄市期 第二阶段 市场上升期 第三阶段 市场高峰期 第四阶段 持续租赁期 4、招商节点控制 储备目标租户，宣传项目及初步意向洽谈，储备租户可填满租赁面积的40%，完成1至2家大客户的正式签约，储备租户正式签约，新增目标客户，部分入伙。 四、推盘策略 楼层控制——以半层、整层、多层消化为主，也可零星租赁。需求面积在半层以内的租户，对装修布局的改动小，更愿意选择入住方便快捷的精装写字楼；租赁整层、多层面积的大租户，对装修布局要求高，一般会改造，精装房改造会加大租赁成本。 五、价格策略 价格确定方法： 价格测试是分析把握客户能承受的最高价位以及项目产品间价格体系是否合理的关键，是创造利润最大化，去化均匀的重要保证。 1、初步价格测试——根据不同企业经营类型，对外报价范围，以判断客户对总体价格的接受度。 2、租户落点——客户初步落点，以获得客户对户型价值的判断。 3、户型价格测试——初步价格表制定后，对客户进行落点户型的报价，测试客户具体户型价格接受度以调整价表。 4、客户意向落点分析，价表修正，确保分布均匀。 5、价格确定，最终价格确定。 前期以租金低价入市，或免租期　3~6个月，后期未精装修租金每月20~28元/m2（试定），精装租金每月45元/m2（试定）。从第四年起租金年递增8％；总体租金递增比例不超过原租金水平的30％（试定）。 项目产值——租赁单层（3.4M层高）面积1913.13m2，估平均租金25元，单层每月收入47828.25，单层年收入5739