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小产权房改革：补缴土地出让金无先例 转正需二大步骤 2013年11月01日 23:01来源：经济观察报 作者：宋磊 降蕴彰 分享到： 窗体顶端 0 人 窗体底端 30人参与18条评论 小产权房，转正无时间表 李三元很忙。 李三元，是北京通州一个宣称“占有全区50%小产权房业务”的中介公司经纪人。10月底的一天，他用略带生疏且磕巴的表述，不止一次把手机屏幕上大段的新闻夹杂上自己的理解念给买房人：“赋予农民集体土地转让权……允许农村集体土地进入非农市场……小产权房补缴土地出让金……”，“你看，农村集体用地入市要放开了，小产权房转正是迟早的事。” 李三元口中的政策，是作为中国官方高层智囊机构的国务院发展研究中心（以下简称国研中心）近日公布的简称“383方案”的改革设想。方案不少地方“尺度”很大，尤其“允许农村集体土地与国有土地平等进入非农用地市场”，“已形成的小产权房按不同情况补缴一定数量土地出让金”的提法，更引发公众对新一轮土地改革和小产权房转正的诸多猜测。 一位参与农村经济顶层设计的人士透露，舆论近日热炒的“383方案”是国研中心去年开始研究的一个课题，本来准备要出书。如今这个时间点披露，让市场对该书中涉及的改革内容生起极大兴趣。 综合多方信息，新一轮土地改革重点之一将是农村集体经营性建设用地。上述人士透露，目前不少地方官员都等着农村集体土地入市，甚至连拿地计划都已做好，但实际农民集体土地入市很难一下全面放开。十八届三中全会上，更有可能把农地入市政策边界描绘出来，真正的操作方向仍要等中央农村工作会议及明年相关的农村工作文件。目前，土地制度改革的首要任务是做好农村土地确权工作，这一步走扎实，谈农村集体用地流转上市、小产权房问题更现实。 农村土地确权，集体建设土地入市，小产权房开往彻底合法化的列车，似乎还要再经过前面漫长的两站，才能真正迎来它的春天。 转正躁动 北京市通州区张家湾镇，这里因北京最大的小产权房社区——太玉园而闻名。如今，除了太玉园，月亮湾晓镇、环湖小镇等数个大体量小产权社区也纷纷崛起。一群依靠小产权房谋利的中介机构，也在附近扎根。 在通州梨园一家主做小产权房业务的中介公司里，22岁的李三元，已经算是老人。按李三元的说法，之前门店一个月才成交30套小产权房，从10月27日到29日，三天就成交了10套。张家湾的小产权房价原来是按月涨，现在按天涨。一个客户就因犹豫了一下，看中的房源当天就卖出去了，结果只能第二天多掏7万元买同户型房源。好房源更是多个买房人一起抢，“一个看完后不买，立马让他走人，换下一个进来。” 小产权房成交的突然暴涨，在李三元看来，是因为敏感的买房人已经注意到小产权房“转正”的利好消息。 小产权房是在农民集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村委会颁发，乡镇政府发证的所谓小产权房产，实际上没有真正的产权。这种房没有国家发的土地使用证和预售许可证。所谓产权证也不是真正合法有效的产权证。 也因此，国家一直明令禁止小产权房交易。但围绕小产权房的利益链条早已形成：以通州区张家湾镇为例，在这里买小产权的二手房，不限制户口、户型，买家除给房东房款外，只需给村委会过户费6万，给中介总房款2.5%的服务费。因中介业务员和村委会人员已极为熟络，整套交易手续，从掏钱到换房本半天就能办完。李三元有时会羡慕附近的村里人。在他的脑海里，一次过户费6万，如果几千、几万套小产权房，单过户费一项就有数千万收入，很多村子就是靠小产权发了家，“富村村长开奥迪，穷村村长开帕萨特”。 现在，李三元的手机里还保存着10月27日的新闻：中国官方高层智囊机构国务院发展研究中心为十八届三中全会提交的“383”改革方案中提出，允许农村集体土地与国有土地平等进入非农用地市场，形成权利平等、规则统一的公开交易平台，建立统一土地市场下的地价体系。完善土地租赁、转让、抵押二级市场。在集体建设用地入市交易的架构下，对已形成的小产权房按不同情况补缴一定数量土地出让金，妥善解决这一历史遗留问题。 李三元将上述方案更新为自己的销售法宝，一遍遍地将手机内容向不同购房者展示，述说着小产权房转正的希望：以前都说小产权不合法，现在农村集体建设用地要入市，小产权房就能转成大产权了。目前张家湾小产权均价8000-9000元/平方米，与通州核心区大产权房价差一万多，肯定都来抢小产权房。“现在小产权房出一个卖一个，这两天抢疯了。”而在深圳，对小产权房感兴趣的人们，对一个名为“深圳小产权网”的网站并不陌生。形形色色的小产权项目广告，似乎也彰显着深圳小产权房市场的繁荣。 位于深圳沙井松岗的星辰城市花园，共2800户房源，提供由一居室到四居室不等的户型，起价5500元，除不限制户籍外，还可以做首付5成，还款5年的贷款。销售员林先生