(中原地产2013年东莞土地市场研究分析报告客户版.docVIP

2013年，无论是全国城市还是东莞楼市，无论是土地市场还是新房市场，都是一路高歌的一年。 2013年，全国楼市乃至东莞楼市均呈现可喜的成交量，由新房市场的火热向土地市场蔓延，土地成交也出现节节升温。年初，全国品牌开发商率先反应，纷纷铺开回归一二线城市的储地计划。中国大型地产商从年初就表现集体亢进的姿态，恒大地产、富力地产、越秀地产、雅居乐、碧桂园、世茂地产等巨头房企相继宣布海外融资计划。在全球量化宽松的货币政策下，低利率的环境下融资成本低廉。品牌开发商通过多种融资渠道以及新房市场回款的顺畅，资金充裕，购地补仓的意愿十分强烈。 由于经过近几年，开发商和购房者对楼市政策的消化力在不断增强。尽管过去几年，限购、限贷等严厉的行政加码政策，对楼市调控起到立竿见影的效果。但长远而言，市场各方不断地增强政策的消化力，房价上涨势头难以抑止。在过去几年，一二线城市往往是房地产调控的重灾区。在政策的打压之下，越来越多品牌开发商将发展战略转移至三四线城市，但由于三四线城市购买力偏弱、开发量集中引发的供求失衡，使得越来越多房企对三四线城市未来预期的心态不乐观。年初，佳兆业等品牌开发商便纷纷出手在一二线城市拿地，品牌房企明显加大一二线城市的投资力度。一二线城市，由于聚集了各类优势资源，旺盛的购买力和稳定高额的利润，吸引诸多房企抢地布局。一线城市高总价地块频出，总价地王纪录不断被刷新。地王热潮从一二线城市向三四线城市蔓延，给予房价传导较强的上涨信号。 一二线城市土地的持续回暖，土地市场萦绕着火热的拍卖氛围。东莞土地市场表现也超于预期，全年呈现供需两旺、量价齐升的格局。盘点2013年东莞土地市场的特征，亮点颇多。借助城镇化的热点，政府借机盘活三类镇区的土地资源，东坑、望牛墩、麻涌等区域的土地供应量明显加大。而中心城区却出现全年断档供应，房地产开发重心和热点逐渐转移向镇区。作为供应方的政府，2013年加大三重建设的力度，通过重大项目拉动经济增长的作用十分明显。通过卖地增加土地财政，从而有更多的财政收入投入重大工程的建设中，成为东莞政府推地的根本动力。个别偏远落后的镇区供应优质地块，吸引品牌开发商的介入，带动片区的开发热度。作为需求方的房企，外来品牌开发商与本土开发商拿地补充意愿同样强烈。万科、碧桂园、金地、佳兆业、保利等外来品牌大鳄继续拉长战线，不约而同地集中拿地深耕。本土开发商以光大地产、联华集团、中惠地产等为代表的房企本也在东莞攻城掠地。今年东莞楼市有一个很明显的特点，过去几年本土开发商对于东莞楼市并不看好，纷纷往外走，去三四线城、省外城市拿地。随着近两年东莞楼市成交的规模在不断扩大，市场吸纳量巨大，整个地产基本面处于持续向好趋势。本土开发商开始反应过来，也纷纷回来东莞补充土地储备。 由于需求的旺盛，今年东莞土地的流标率明显走低。成交地块综合素质参差不齐，其中不乏优质的大宗规模商住地。如虎门大宁四宗商住地全被万科包揽，反映品牌开发商在大盘开发、资金实力和对抗风险上更胜一筹。寮步凫山村、塘厦大坪村等区域同样集中供应多宗商住地，东莞楼宇经济出现端倪，大盘开发逐渐成为一种趋势。随着城际轨道的持续推进，轻轨带来的土地升值预期十分强烈，如中熙地产以高溢价拿下洪梅一宗商住地，该地块的火热最根本原因是位于望洪枢纽站。在多种因素的支撑下，今年东莞商住地楼面地价持续走高，反映房企拿地成本也在节节走高。在土地成本持续上涨、人工、物价等费用的高企，多种成本的推动，可以预见未来房价也将呈现上涨趋势。 一、2013年东莞土地市场呈现供需两旺、量价齐升的格局。 2013年关键数据一览： 总体叙述： 2013年东莞土地市场表现十分活跃，呈现供需两旺、量价齐升的格局。供应方面，东莞土地市场供应放量显著，全市供应186宗，面积合计781.89万㎡，同比2012年增加67.35%，同比2011年增加5.26%；其中，商住地供应70宗，面积合计305.3万㎡，同比2012年增加85.86%，同比2011年减少12.61%。今年东莞土地整体供应量踏上历史高位，反映政府推地意愿强烈。 在土地供应激增、房企资金充裕的环境下，土地成交热度不减。成交方面，2013年全年东莞土地成交177宗，面积合计784.36万㎡，同比2012年增加98.63%，同比2011年增加19.6%。其中，商住地成交65宗，面积合计291.37万㎡，同比2012年上涨116.51%，同比2011年减少5.22%。由于土地成交的火热，东莞的土地出让金收入也大丰收。2013年全年土地成交金额196.18亿元，同比2012年增加54.1%，同比2011年增加37.53%。 价格方面，东莞土地成交单价为2501元/㎡，同比2012年下降22.42%，同比201