北京国瑞购物中心案例研究报告(52页)全解.ppt

得天独厚的地理位置和政策导向，使此区域具有巨大的增值空间 地铁2号线出站口设计对国瑞购物中心的竞争不利 从崇文区的城市功能划分及区域人口结构分析，购物中心定位中档、个人时尚购物和家庭消费为主的型综合休闲购物中心 项目功能组合以个人时尚购物为主，增强了餐饮、娱乐、休闲的功能，填补市场空白 品牌影响力不足、次主力店组团没有形成规模效应，导致项目的吸引力不足 商圈内影院较少，百老汇影城交通便利，成为项目独特卖点；中庭为商场的独特大型景观建筑，具观赏和休闲、展示的作用 国瑞购物中心定位为购物、餐饮、娱乐为一体的地区购物中心，偏向于满足顾客的情感诉求；经营品种齐全，以个人时尚购物为主导 专业化 =有限品种 一次性够足 =品种齐全 功能诉求 情感诉求 功能及品类矩阵 国瑞购物中心 定位 资料来源：实地调研,九洲远景分析 * * 功能诉求 情感诉求 一次性购足 (= 品种齐全) 专业化 (= 有限品种) 零售公园 零售公园 能量中心 城市中心 超级地区 中心 邻里中心 区域中心 九洲远景购物中心的分类 休闲娱乐中心 生活时尚 中心 美食中心 主题购物中心 工厂直销中心 专业市场中心 项目位于区域中心，目标消费者为大众消费群，提供相对齐全的消费选择，偏向于满足顾客的情感诉求，判断为地区购物中心 资料来源：实地调研,九洲远景分析 购物中心类型 * * 平衡性 客流驱动者 面积贡献者 吸引力驱动者 租金驱动者 购物中心品牌影响力不足、次主力店组团没有形成规模效应，导致项目的吸引力不足；客流驱动的超市、儿童娱乐不能完全转换成购物中心的消费者 功能组合平衡性 资料来源：实地调研,九洲远景分析 超市、儿童教育/娱乐为购物中心带来大量周边社区居民 HM快速时尚品牌带来年轻消费者 乐天玛特（营业面积3800㎡） 百老汇影城（营业面积4000㎡） 尼奥户外（3100㎡） 美食快充（900㎡） HM、无印良品周边商场没有的品牌对消费者形成吸引 大面积的餐饮业态，餐饮子行业覆盖全面，可满足不同消费者需求 出租的80%的商铺保证了项目的租金收入 * * 案例基础资料与商圈地理信息 B. 功能、业态及租户组合 布局与规划设计 消费者沟通 项目总结（借鉴意义） * 国瑞购物中心正门开在崇文门外大街，南北方向行车都可方便停车，从花市大街进入项目地下停车场 正门开在崇文门外大街，商场南侧有红绿灯，可左转，从南、北方向行车都可以方便停车 车流动线 外部动线规划 外部动线 资料来源：实地调研,九洲远景分析 P 停车场 商场入口 C 自驾车： 地铁5号线崇文门站直接进入或D1、D2口出站，南行100米；地铁2号线C出口出站，南行200米路北即到 地铁： 人流入口 国瑞购物中心广场较空旷，广告牌及装饰性小品很少，缺乏主题表现力；有一个地下通道连接崇文门外大街路西 广场 资料来源：实地调研,九洲远景分析 西广场实景图 * 国瑞购物中心地下3-4层为停车场，与写字楼共享1000个停车位，地面临时停车位十余个，停车位充裕 停车示意图 停车场 资料来源：实地调研,九洲远景分析 国瑞购物中心Ｂ３、Ｂ４层为地下停车场，１０００个停车位 商场东侧3部客梯可直接进入地下停车场 车流动线 P 停车场 商场入口 项目各层采取差异化定位策略，但没有鲜明的主题，二层及以上缺乏吸引力驱动 模块组合 资料来源：Internet,实地调研,九洲远景分析 楼层 主题 平面图 楼层功能 目标客群 F3 活力四射 家庭餐饮/内衣/家电/美容美发/儿童教育 F2 琳琅尚品 服装服/鞋/包/饰品 F1 环球漫步 服装服饰/珠宝首饰/眼镜/名表/咖啡厅/银行 B1 美味人生 正餐/中、西式快餐/休闲餐饮/影院 B2 快乐驿站 超市/影院/电玩城/户外用品、器械/儿童服饰、用品 家庭购物者为主 家庭、青年购物者为主 有一定消费能力的青年、女性购物者为主 有一定消费能力的青年、女性购物者为主 有一定消费能力的家庭、青年、女性购物者为主 * B2层南北各有一个出入口，北出入口与地铁相连，南出入口在住宅社区附近，分别引导远距离客流和附近居民两类客流；内部分布超市和电影院，吸引人流水平流动 布局结构：B2层面积向东延伸至国瑞城社区地下，为C区生活馆 动线设计：南北各有一个出入口，北出入口与地铁相连，C区生活馆分布超市，南出入口在住宅社区附近，方便花市大街附近社区居民购物；电影院和超市，吸引人流水平流动 内部交通 资料来源：实地调研,九洲远景分析 商场出入口 人流动线 地下2层水平动线 * B1层水平动线围绕两个大中庭呈环形回路；西侧有3个出入口与西广场相连，但不是主要人流导入口，因此黄色覆盖区域商铺易成为死角 布局结构：南北两个大中庭和东西三个小中庭；3个出入口与西广场相连 动线设计：水平动线围