房地产定价方案讲解.ppt

项目价格表制定说明 首批产品分布 项目首批房源推出的为： 洋 房：1、2#楼 小高层：7、8、9#楼 高 层：15#楼 其中1、2#楼临近金耀路及小区车行道路，受噪音影响较大。同时位于小区最南侧，景观面相对较小。 本次推出房源均为坐北朝南户型，通风、采光均不受影响。小区内采用核心景观带与组团景观相结合的方式， 高层15#楼位于小区内楼王位置，景观视野最好； 1 2 7 8 9 15 定价思路 1、按照物业类型进行差异性定价；分为三个标准打分：多层电梯洋房产品、小高层舒适产品、高层瞰景产品； 2、按户型合理度、接受程度、景观、采光、面积等影响价格的不同因素分别附于不同的权重； 3、局部特殊户型进行特殊化调差处理； 4、按干扰因素多寡区别打分。 以科学性保证价格体系的客观合理 权重极差制定 平面差制定 垂直差制定 特殊调差 定价标准 1、权重极差制定 平面调差考虑因素——针对洋房1-2#楼、小高层7-9#楼、高层15#楼 平面调差 因素 户型合理度 户型接受度 面积 采光 景观 通风 视野 噪音 合计 权重 20% 20% 15% 10% 10% 10% 10% 5% 100% 因产品差异形成客户差异，使权重制定更符合客户特点，采取不同权重比例 产品决定价格弹性空间差异，极差设置不同 开封风向以东南风为主，通风方向与朝向吻合，故以朝向做为通风指标的基数，影响通风的其他因素以及是否通透和被遮挡，这一点从后面的视野里得到体现，其系数加权累计。 不受影响＞基本不受影响＞受轻微影响＞受影响＞严重受影响 通风 1、通风、采光 采光 采光以采光面积为基数，采光面积的计算简化为主要采光面个数的统计。基于其他因素的考虑，同样引入 遮光 度： 采光分值参考 :采光面+ 遮光度 平面调差 景观以该单位可观景面的个数及视野度为基数，对景观有较大影响的还有观景的视角和欣赏的内容。 景观分值参考 :观景面+视角系数+景观 对于同一单位的不同观景面，须分别计算，最后以具体情况按权重叠加。 分项打分 2、景观 园林景观 部分园林景观 少量园林景观 无园景无遮挡 少量园景部分遮挡 无园景有遮挡 最佳园林景观 ＞ ＞ ＞ ＞ ＞ 平面调差 本项目噪音主要集中在： 洋房1-2#楼临近金耀路；故1-3层受噪音的影响； 小高层：7-9#楼西单元因临近集英街，故1-7层受噪音的影响； 噪音以距离道路的远近和道路的噪音程度为主要影响因素， 噪音分值参考 : 城市主干道噪音+车行道路噪音+车辆进入地下停车场噪音 分项打分 3、噪音 平面调差 4、户型 打分因素 权重 打分标准(打分范围1－10分) 户型合理度 20% 客厅、主卧、次卧、面积赠送、卫生间、厨房、餐厅等空间布局合理性 户型面积 20% 面积偏小，客户接受度高；户型偏大，客户接受度低 分项打分 本项目的一期产品的户型丰富多样，包含两房、三房、四房，但户型面积相差较大，导致客户在总价的接受度上存在明显差别。因此，实用性、合理性与面积总价区间是户型打分的主要考虑因素。 平面调差 2、楼栋差与水平差制定 楼栋差定制原则 结合首批产品各个楼栋分布位置，景观、视野、噪音、采光、通风、楼间距、户型及面积等因素影响，制定合理的楼栋差； 最差的为0，以50元为调差基础单位。 基础价 价差 楼栋 0 210 210 250 650 600 5050 7号楼 5450 2号楼 5400 1号楼 基础价 8号楼 9号楼 15号楼 5010 5010 4800 楼栋价差 价差 基础价 物业类型 4800 5010 5400 市场比准价 洋房（元/㎡） 小高层（元/㎡） 高层（元/㎡） +600 +210 0 根据竞品项目综合评比打分，得出本案各物业产品合理均价 说明： 1号楼位于项目西南角，临近集英街及金耀路，景观视野较差同时噪音较大； 2号楼位于项目南边，临近金耀路，景观视野较差同时噪音较大； 7号楼位于小区偏西侧，两个单元，景观视野一般，邻近集英街，受一定噪音影响。 8、9号楼位于小区偏西侧，独立单元，景观视野、采光、通风较好，邻近集英街，受一定噪音影响。 15号楼位于小区内部，紧邻项目水系，景观效果较好。安静、私密性好，但户型面积设计偏大，总价偏高; 楼栋价差 210 210 250 600 650 0 本项目同一层户型设计一样，仅面积稍有不同，故水平价差不宜相差太大； 同一层户型价差仅表现在端户与中间户的差别，以及景观视野的差别； 户型面积合理、客户接受度明显差的单位，须与其他单位拉开一定的差距，但差距应适中，以免过 高拉大优势单位影响整体产品均衡性； 水平差定制原则 水平价差 本项目同一层户