房地产开发流程及相关知识讲解.ppt

当前存在的问题 1、你做你的计划，我做我的计划，谁影响自己不知道，自己影响谁也不知道。 2、不给别人空间，给自己留足了空间。 3、计划赶不上变化。 4、计划可操作性很低，基本上是内部原因 本次学习目的？ ？？？ 本次学习的目的： 1、了解房地产相关的政策法规、基础知识 2、熟悉房地产开发流程 3、掌握如何协调公司各部门进度，达到相互配合 4、掌握及控制房地产开发中发生的各种前期费用 一、房地产相关知识 1、什么是房地产、物业？ 　　房地产：一般认为，房地产是地产和房产的合称。但其内涵可有狭义和广义之分。狭义房地产是指房屋和房屋所占用的土地，即只有土地和房屋结合在一起时，才能称为房地产，未建有房屋的土地，只能叫地产，不能叫房地产。广义房地产包括地产和房产，但并不是说，只有房产和地产合为一体时，才能称为房地产，单纯的土地也是可以称为房地产，是房地产的一种存在形态。需要说明的是，房地产是我国独有的概念，国际上一般称之为不动产。 　　物业是指建成并经竣工验收可交付使用的各类房屋建筑及附属设备、设施、场地、庭院和相关的建筑地块的总称，是房地产业的组成部分。 一、房地产相关知识 2、房地产一、二、三级市场有什么区别？ 　　房地产一级市场：具有国家垄断性质，房地产呈纵向流通的市场模式。主要体现在国家作为土地的所有者，将土地使用权投入市场运行，如现行的土地批租拍卖，其价格和交易方式是政府根据国家的整体利益而确定的。此外还如公房出售、廉租房低租分配等都是一级市场的交易表现。它是政府与经营者、使用者之间的交易。 　　房地产二级市场：具有经营性质，房地产呈横向流通的市场模式。房地产商品以开发价值为基础、价格由经营向使用消费的平行转移。表现为经营者与消费者之间的交易行为，是土地转让市场和房地产增量市场。如房地产公司开发出售的商品住房就是典型的二级市场行为，也称住宅一级市场。 　　房地产三级市场：具有消费性质，房地产呈横向流通的市场模式。在调剂需求条件下，使用者、经营者以效用为价值尺度的市场价格进行平等交换。是使用者之间的交易行为，是土地的再转让和房地产的存量多次交易市场。如私房主出租、出手自己的私有房屋就是三级市场行为。 一、房地产相关知识 4、什么是控制性详细规划、修建性（实施性）详细规划？ 　　控制性详细规划：是指根据城市总体规划及其对各分区的功能要求，对城市分区地块给出详细的土地经济技术指标限定，如用地面积、道路坐标、标高、断面尺寸等，并确定各功能用地的位置及市政基础设施的配套规划。 　　修建性（实施性）详细规划：是将城市总体规划和控制性详细规划细化为空间形象和景观建设，并进行有关技术经济指标的限定，如建筑层数、容积率、建筑红线的位置、日照、建筑形体示意及建筑出入口的位置、竖向设计、道路坐标、标高及其转变半径、坡度等。 泰和世家修建性详规 泰和世家项目共计有54栋楼。其中12层小高层共有36栋楼，南侧地块有17栋楼，北侧地块有19栋楼。16层高层共有10栋楼，南侧地块有7栋楼，北侧地块有3栋楼。18层高层共有8栋楼，南北两侧地块各有4栋楼。 一、房地产相关知识 6、什么是标定（准）地价？ 　　它是政府根据管理需要，评估的其一宗地在正常市场条件下于某一估价期日的土地使用权价格。 7、什么是建筑密度、建筑容积率？ 　　建筑密度：就是建筑底层占地面积（建筑基底总面积）与建筑基地总面积（建筑总用地面积）的比率（%）。它表示基地内建筑直接占用土地面积的比例。 　　建筑容积率：就是建筑基地内所有建筑物的建筑面积之和与基地用地总面积的比例。 一、房地产相关知识 8、楼间距：两相邻楼的外墙面距离。建筑间距的控制是为了保障人们工作、生活的质量与安全，满足必需的日照、采光、通风等要求； 9、日照间距：建筑物高度／建筑物相邻距离（国家标准1.2） 日照标准：冬至中午满窗日照1小时或斜窗日照2小时。 10、框 架：是指以钢筋混凝土浇注成承重梁柱，再用预制的加气混凝土、膨胀珍珠岩、浮石等轻质板材隔墙分户装配而成的住宅。适合大规模工业化施工，效率较高，工程质量较好。现浇楼板，梁、板、柱组合，填充墙。 11．砖混结构：是指小部分钢筋混凝土及大部分砖墙承重的结构。由于抗震要求，砖混结构住宅一般在五至六层以下。 12、钢混结构：这类住宅的结构材料是钢筋混凝土，抗震性能好，房间的开间、进深相对较大，空间分割较自由，多用于高层住宅；但工艺较复杂，建筑造价也较高。 一、房地产相关知识 13、什么是多层住宅、低层住宅、小高层、高层、 超高层住宅？ 　低层――1～3Ｆ　 多以砖混 多层――4～6Ｆ　　　 　砖混、框架 小高层――7～9Ｆ　　　 框剪 高层――10Ｆ以上～100米以下