【2017年整理】地产报告庄河产业地产的破冰之旅.docVIP

?地产报告——庄河产业地产的破冰之旅 没有就业环境，谈什么城市发展。中国城市奋进自2008年始可谓马不停蹄，突飞猛进，城市建设，房地产开发，工业园区纷纷上马，中国多数城市在不知不觉中步入了新城大跃进时代。如果说城市发展的直接体现就是城市规模，那么城市经济的直接反映就是工业产业，城市活力就体现在城市人口增长率上。一二线城市本身具有城市规模，经济实力，人口数量。三四线城市成为城市化加速发展的主战场，新城频现，城市扩容，产业规划，人口却出现了负增长。而庄河这样的五线城市，遇到了与三四线城市大致相同的发展瓶颈，甚至不见城市规模，工业产业经济，人口流失锐减等更严重的发展问题。 新城频现的背后，是城市过度扩容发展对产业配套的缺失，产城融合之路任重道远。如果说一二线城市掌控着中国城市发展的主流意识形态，那么三四线城市将成为产业转移的新阵地，五线城市作为县域经济相对靠前的县市，成为了中国城市发展的底线新生力量，但从根本上改变经济相对滞后的尴尬，需要天时地利人和。最近，辽宁地区人口普查的结果，65岁以上老人数量占总人口的10.4%，比我国人口老龄化标准还要高出几个百分点，那么庄河的老龄化可以想象，还有庄河新生儿出生率，人口流失，流动人口少，更多现实问题摆在庄河面前。 房地产开发对很多城市具有重要意义，特别是土地买卖成为地方政府财政收入主要来源之一，而产业经济不算发达的三四线城市，更倾向于不断造新城来增加GDP，拉动国民经济增速。五线城市的庄河，终究无法摆脱一个农业大县的现实。在某个时间段，工业产业经济增速甚至抵不过房地产经济的增长速度，作为支撑一座城市的中流砥柱，工业产业经济的发展并不挺拔，现有企业规模普遍偏小，就业环境得不到缓解，留住本地青年，如何吸引外来人口，都那么现实而苍白。 新城的建设步伐早已将工业产业经济抛之脑后，庄河大规模农业设施小区并不能从根本上改善一座城市经济现状与就业环境，产城融合之路并非一日之功，但一味的城市扩容新建注定是要留下过度开发的后遗症。楼市相对饱和，在大片大片的住宅区里，晚上大多一片漆黑，白天只有空空如也的街道，生活基本配套设施得到不到保障。很多在庄河购房的人有房不能住，依旧要到异地工作谋生，尴尬埋藏于心底，成为每年回家时久久的心痛。房子赋予了人们对家的渴望，工作与生活相伴左右，既然有家，生活工作家却不能兼得，那么房子的意义就等同于虚无飘渺。 庄河人都知道，花园口是当年庄河身上掉下的一块肉，虽说不算肥倒也是土生土长根儿在庄河，剪不断理还乱。当年，辽宁五点一线的宏伟蓝图将花园口这片名不经传荒废多年的盐滩，塑造成器傲立于黄海北岸，成为辽宁五点一线中一个重要节点，足实令几十公里外的庄河看到新希望。那时花园口还归庄河管辖，这好似望子成龙终成龙，可惜好景不长，在最后渐渐远去的身影中无法释怀，犹如割掉了庄河身上的肉，其实花园口与庄河的分离，是庄河城市发展史上最大败笔，不仅是感情上的无法割舍，更是对当年庄河城市发展巨大延误，将主要精力投身花园口，忽略了庄河主城区的建设发展，当然也是对花园口本身来说最大失败，并没有在大势中获得新生。 为什么这么说？因为在一片距离城市几十公里外的废盐场上，屹立一座产业新城是何等之难，地广人稀，缺少地缘优势的处女地，拿什么来吸引更多的工业企业，就业群体，更何况这么些年的发展也并没有太大起色，在不断探索新城发展模式中并未尝到一丝甜头。新城建设，房地产先行，当年有一段时间花园口房价确实青云直上，却并未支撑太久，之后的空城大戏可想而知。产业新城应把重点放在产业工业经济上，论起花园口这些年招商，属实也有不少丰功伟绩，但大多不能始终，最主要原因是经济区年轻气盛，知名度不足，无区位优势，无交通优势，从吸引劳动力上火候欠缺，劳动力供给断层，最根本的原因无非经济区地理位置确实有些四邻不靠，相应配套很难在短时期内保证园区内群众基本生活需求，特别是青年群体更得不到工作以外的精神渴望，敢问现在的年轻人有几个愿意去荒凉的园区工作。 换种思维，中和庄河与花园口的现状。如若当年不把主要精力和财力倾入花园口，在庄河市内或郊区发展工业产业项目，无论是花园口的今天，或是庄河的明天，可想而知，仅从就业上看，起码能够保证厂区就业人员充分供给，人们更愿意去一座城市化进程较高的城市就业，而不是一座空城过着圈地为牢的生活，而庄河大批大批的青年也更愿意在家门口工作生活，从而获得物质与精神上的满足，特别是80后，90后对工作有着与老一辈人不同的工作态度。其实当今社会，工作与生活的关系已经密不可分。 前段时间，花园口与比亚迪两个不相干的名字联系到了一起，令死气沉沉的花园口绽放出莫名的娇容，因为比亚迪这个名字足以激发人们的兴奋点，比亚迪汽车电动大巴落户花园口，一时间成为花园口人们的沸点，久久不能平静，但最近爆出中国政府今后禁止对纯电动公交大巴的采购，