第二章物业管理法律关系-物业管理法规.pptVIP

第二章 物业管理法律关系 【核心能力培养】能使学生分析物业纠纷中的法律关系， 初步具备运用法律关系原理处理物业纠纷的能力 【具体教学目的】掌握不同性质物业管理法律关系及主体、内容。 能分析具体物业管理案例中的法律关系。 【教学重点】各种物业管理法律关系。 物业管理法律关系主体、内容。 【教学难点】分析具体案例中的法律关系（特别是内容）， 初步运用法律关系原理，解决纠纷。 第二章 物业管理法律关系 一、物业管理法律关系概述 二、物业管理法律关系的要素 三、物业管理活动中的几种基本法律关系 一、物业管理法律关系概述 （一）概念：是法律规范调整人们在物业管理过程中形成的权利与义务的关系。主要包括： 1、物业管理民事法律关系 2、物业管理行政法律关系 （二）物业管理法律关系的特征 1、业主意志的多元化和代表性，业主所有权的限制和监督权的扩大 2、政府在物业管理法律关系中具有特殊的地位 3、既涉及公权关系，也涉及私权关系 4、物业管理行为是一种提供公共性服务商品的法律行为 二、物业管理法律关系的要素 （一）物业管理法律关系主体 1、业主、非业主使用人及开发商 2、物业管理企业 3、行政管理部门 （二）物业管理法律关系客体 1、物、 2、行为、 3、非物质财富。 （三）物业管理法律关系的内容 1、业主的权利义务 2、物业管理企业的权利义务 3、行政管理部门的权利义务 三、物业管理中的几种基本法律关系 （一）物业管理民事法律关系 1、业主、非业主使用人之间的物业共用及相邻关系 2、业主与非业主使用人之间关于物业使用的租赁及其他关系 3、业主与开发商之间因销售合同而产生的物业保修等民事关系 4、开发商与物业管理企业因前期物业管理而产生的委托关系 5、业主与物业管理企业因物业服务合同而产生的委托关系 6、物业管理企业与其他服务机构就物业区域相关服务订立合同而产生的承包关系。 业主 1 2 使用人 3 5 开发商 4 物业管理企业 6 其他专业服务机构 三、物业管理中的几种基本法律关系 （二）物业管理行政法律关系 1、行政机关对开发商及物业管理企业的管理关系 2、行政机关对物业业主、非业主使用人相关行为的管理关系 法律关系案例分析（一） 【案例】：绝大多数楼盘在交房的时候都有这样的情景：业主去办理入住手续的时候，被告知要找物业管理公司办理。物业管理公司先让业主填表、签订物业管理公约、交物业管理费、给钥匙。顺利办下来倒也无事，但有时可能就出现问题。有些物业管理公司要求业主一次性交齐一年或更长时间的物业管理费，引起业主不满而拒绝交费；有些业主认为物业管理公约含有不公平、不合理的内容则拒绝签约；有些业主则是由于其他问题与物业管理公司发生矛盾或争执。在这种情况下，有些物业管理公司就会采取不给钥匙的做法。 【焦点】交房时发生矛盾 物业公司能否扣押业主家钥匙 物定管理费谁说了算？  【案情简介】：家住广州海珠区某花园的骆先生称，在购房时开发商承诺物业管理费为0.6元每平方米,有管道煤气、24小时热水等配套服务，且写进了购房合同，但入住近1年了，非但管道煤气、24小时热水等没有落实，物业管理费反而涨到0.8元每平方米。物业管理公司回答说：开发商说的不算数，收费是依据有关标准确定的，而开发商则称物业管理已移交，自己无权过问。 【案情简介】 胡女士看中了某处商品房的顶层，在一次性付清全部房款后顺利入住，同时向物业管理公司交纳了当年的物业管理费。入住后两个月雨季来临，几场大雨之后，胡女士发现天花板有水洇湿的现象，后来竟然发展到漏雨的地步，胡女士于是找到物业管理公司报修。物业管理公司通知了原施工单位，施工单位重新在楼顶进行了防水处理。胡女士此时已经对现在的房屋有些反感，经过和开发商协商后准备换房，但是双方对漏雨造成损失的赔偿问题产生了争议。 　　胡女士认为自己购买房屋就为了居住，现在因为漏雨无法居住，并且自己进行的装修也遭到破坏，她认为这是开发商造成的，所以准备不再交纳第二年的物业管理费和供暖费。 　　开发商认为自己出售的房屋有质量问题是事实，也愿意赔偿胡女士部分经济损失，但是他们认为自己已经同意为胡女士调换房屋，自己和胡女士之间没有纠纷。 　　物业管理公司认为自己及时联系维修房屋，并且现在看来房屋