(关于加强信托公司房地产信托业务监管有关问题的通知.docVIP

关于加强信托公司房地产信托业务监管有关问题的通知 各地银监局，各政策性银行，国有商业银行，股份制商业银行、中国邮政储蓄银行、银监会直接监管的信托公司： ? 　　为进一步规范信托公司开展房地产信托业务，防范房地产信托业务风险，提高信托公司风险防范意识和风险控制能力，现就有关事项通知如下： ? 　　一、商业银行个人理财资金投资于房地产信托产品的，理财客户应符合《信托公司集合资金信托计划管理办法》中有关合格投资者的规定。 ? 　　二、信托公司以结构化方式设计房地产集合资金信托计划的，其优先和劣后受益权配比比例不得高于3:1。 ? 　　三、停止执行《中国银监会关于支持信托公司创新发展有关问题的通知》(银监发[2009]25号)第十条中对监管评级2C级(含)以上、经营稳健、风险管理水平良好的信托公司发放房地产开发项目贷款的例外规定，信托公司发放贷款的房地产开发项目必须满足“四证”齐全、开发商或其控股股东具备二级资质、项目资本金比例达到国家最低要求等条件。 ? 　　四、信托公司不得以信托资金发放土地储备贷款。土地储备贷款是指向借款人发放的用于土地收购及土地前期开发、整理的贷款。 ? 　　五、信托公司开展房地产信托业务应建立健全房地产贷款或投资审批标准、操作流程和风险管理制度并切实执行；应进行项目尽职调查，深入了解房地产企业的资质、财务状况、信用状况、以往开发经历，以及房地产项目的资本金、“四证”、开发前景等情况，确保房地产信托业务的合法、合规性和可行性；应严格落实房地产贷款担保，确保担保真实、合法、有效；应加强项目管理，密切监控房地产信托贷款或投资情况。 ? 　　六、各银监局要加强对既有监管规定的执行力度，强化对房地产信托融资的监管，按照实质重于形式的原则杜绝信托公司以各种方式规避监管的行为。 ? 　　七、各银监局应进一步加强对信托公司房地产业务的风险监控，对发现的风险苗头要及时予以提示或下发监管意见，并在必要时安排现场检查。 ? 请各银监局将本通知转发给辖内有关银监分局、信托公司及有关金融机构，督促认真遵照执行并总结经验。如遇重大问题，请及时报告。凡与本通知不一致的相关规定，以本通知为准。 银监会于2010年2月21日发布《关于加强信托公司房地产信托业务监管有关问题的通知》（以下简称《通知》），该通知对信托资金投资于房地产信托产品做了一些新的规定和调整，简介如下： 一、只有“四证”齐全的房地产开发项目，信托公司才能对其发放贷款 《通知》第三条规定，停止执行《中国银监会关于支持信托公司创新发展有关问题的通知》（银监发[2009]25号）第十条中即使项目没有施工许可证，也可申请信托贷款的规定。信托公司发放贷款的房地产开发项目必须满足“四证”齐全的条件。 二、信托公司不得以信托资金发放土地储备贷款 《通知》第四条规定信托公司不得以信托资金发放土地储备贷款，土地储备贷款是指向借款人发放的用于土地收购及土地前期开发、整理的贷款。 地方平台土地储备整理资金主要来源于银行，所以严禁信托资金用于土地收购、前期整理等更多影响的是一些资金链紧张的拿地企业或未缴清地价款的企业。 三、限定结构化信托方式 《通知》第二条规定，信托公司以结构化方式设计房地产集合资金信托计划的，其优先和劣后受益权配比比例不得高于3:1。 现行的房地产结构化信托设计方案，往往是优先级由市场公开认购，而劣后级则由融资方或关联方认购，用以增信，保证优先级投资收益。但要保证市场投资者权益，劣后级是需要一定的量的。这个量要跟总募集资金以及收益率相匹配，否则一旦产品出现亏损，投入次级单位的关联方资本就不能完全保证优先单位的收益。但在实际操作中，劣后级的增信作用却往往被架空，成为比例不断被压缩，单纯撬动市场融资的杠杆。《通知》对优先和劣后受益权配比比例做出限定后，意味着信托赋予地产商过高的杠杆效应势必要回调。 针对结构化信托，银监会于2月5日发布《关于加强信托公司结构化信托业务监管有关问题的通知》中要求信托公司不得参与不当关联交易，不得认购劣后级；劣后级受益人不得“为他人代持”，不得“通过内幕信息，不当关联交易牟利”，不得“在确定风险与收益后，将权益向第三方转让”。 四、理财客户需具备合格投资者条件 《通知》规定商业银行个人理财资金投资于房地产信托产品的，理财客户必须达到《信托公司集合资金信托计划管理办法》所称“合格投资者”的条件，即需满足下列条件之一： （一）投资一个信托计划的最低金额不少于100万元人民币的自然人、法人或者依法成立的其他组织；???? （二）个人或家庭金融资产总计在其认购时超过100万元人民币，且能提供相关财产证明的自然人；???? （三）个人收入在最近三年内每年收入超过20万元人民币或者夫妻双方合计收入在最近三年内每年收入超过30万元人民币，且能提供相关收入证