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1.某建成的宾馆有400 间客房及会议室、餐厅等，土地面积10000 ㎡，建筑容积率为2．0。土地于2 年前以出让方式取得，使用期限40 年，约定不可续期，当时的楼面地价为1000 元/㎡，现时重新取得该类土地的楼面地价为1950 元/㎡，土地交易契税为4%。该宾馆正常建设期为2 年；建筑安装工程费为3000 元/㎡，专业费及管理费为建筑安装工程费的15%；建筑安装工程费等费用第一年投入60%，第2年投入40%，在各年内均匀投入。该宾馆建成前半年内需均匀投入广告宣传费300万元，建成时配置市场价值为500万元的家具等用品即可投入使用。开发的投资利润率为40%。成本法测算该宾馆在建成可投入使用时的市场价值（年利率为8%）。 解：用成本法计算市场价格 建筑面积=10000×2=20000㎡ 1）土地取得成本=20000㎡×1950元/㎡=3900万元 2）开发成本及管理费=3000元/㎡×20000㎡×（1+15%）=6900万元 3）销售费用=400万元 4）投资利息=3900×[(1+8%)2-1] +6900×60%×[(1+8%)1.5-1] +6900×40%×[(1+8%)0.5-1] +300×[(1+8%)0.25-1]=1269.67万元 5）开发利润=40%×（3900+6900+300）=4440万元 V=1）+2）+3）+4）+5）=16909.67万元 2.某宗出租的房地产，建筑面积为40000㎡，容积率为4，土地使用期限为40年，自2005年10月1日起计算，约定不可续期。建筑物为钢筋混凝土结构，于2007年10月1日建成，可供出租的面积占总建筑面积的70％。根据市场调查得知2010年10月1日该类房地产的租金为每月50元/ ㎡，年平均空置率为15％，平均每月除税费外的运营费用为30万元，出租人承担的税费约占租金收入的8％，该房地产现时土地单价为2300元／㎡，土地还原率为8％，建筑物还原率为10％，请计算该房地产在2010年10月1日的价值。 1）总有效毛收入 A＝40000×70%×（1-15％） ×50×12=1428（万元） 2）总运营费用C=30×12+1428×8%≈474.24（万元） 3）年净收益a＝A-C=1428-474.24=953.76（万元） 或a=4×0.7×（1-15%）×40×12×（1-8%）-30×12 ＝953.76（万元）； 4）土地总价L=40000/4×2300=2300（万元）； 5）年土地净收益 aL=2300×8%/[1-1/（1+8%）40-5]=171.555（万元）； 6）年建筑物净收益 aB=a-aL=953.76-171.555=782.205（万元）； 7）建筑物总价 B=782.205/10%×[1-1/（1+10%）40-5]=7543.709（万元） 8）房地产价值V=L+B=2300+ 7543.709 =9843.709（万元） 3.可比实例的交易情况、房地产状况中的各正、负值都是按直接比较所得结果见表。其中，房地产状况中的三方面因素产生的作用程度相同。另据调查得知：从2001年7月1日至2002年1月1日该类住宅楼市场价格每月递增1.5％，其后至2002年11月1日则每月递减0.5％，而从2002年11月1日至2003年4月30日的市场价格基本不变，以后每月递增1.5％。试利用上述资料根据估价相关要求选取最合适的3个交易实例作为可比实例，并估算该住宅楼2003年8月31日的正常单价（如需计算平均值，请采用简单算术平均）。 解：(1)选取可比实例，实例B误差太大，实例D成交时间与估价时点相隔一年以上，故实例B和实例D不作为可比实例。选取实例A、C、E作为可比实例。 (2)计算公式：估价对象价格=可比实例价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×房地产状况修正系数。 (3)交易情况修正系数为： 可比实例A：100/(100+2)=100/102 可比实制C：100/100 可比实例E：100/(100-3)=100/97 (4)交易日期修正系数为： 可比实例A=(1+1.5％)4 =1.061 可比实例C=(1+1.5％)4 可比实例E=(1+1.5％)3=1.046 (5)房地产状况修正系数为： 因房地产状况中的三方面因素产生的作用程度相同，故设三方面的因素的权数相同均为1/3，则有： 可比实例A=100/[（100+1）×1/3+(100-2)×1/3+(100-2)×1/3] =100/99 可比实例C=100/[(100+3)×1/3+(100+3)×1/3+(100-3)×1/3] =100/101 可比实例E=100/[100×1/3+(100-2)×1/3+(100+2)×1/3]