公允价值在投资性房地产中的应用研究..doc

公允价值在投资性房地产中的应用研究 姓名:赵红燕 专业：财务管理 学号:101012013110 班级： 2013级财务管理二班 公允价值在投资性房地产中的应用研究 摘要 在过去的许多年中,历史成本以其先天可靠性占据着计量的统治地位，然而基于过去信息的历史成本随着经济的发展已经越来越不能适应环境的要求，这个时候公允价值应运而生。作为一种面向未来的计量属性，公允价值克服了历史成本的缺陷，人们对于公允价值计量的关注和使用也逐渐增多。为了与国际会计准则趋同、提高我国会计信息的质量，我国财政部于2006年发布新企业会计准则，并在一些会计准则中引进了公允价值模式，其中就包括新增的投资性房地产准则(CAS3)。CAS3允许企业在满足一定的条件时采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。准则刚出台之时，业界普遍预测公允价值模式将得到多数上市公司的采用。然而七年过去了，根据统计数据发现实际中采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量的企业非常少。在我国房地产市场不断上涨的今天，公允价值模式的应用可以对企业的财务状况和经营成果产生有利影响，但大部分上市公司选择不采用公允价值模式、我国投资性房地产公允价值的研究背景及研究意义，应用现状如何、存在什么问题、如何完善我国的投资性房地产公允价值应用，这些就是本文研究的主要问题。 本文首先对投资性房地产进行研究，为下文的分析打下理论基础;其次着重研究公允价值计量在投资性房地产中的应用，结合最新统计数据分析我国投资性房地产公允价值模式总体应用现状，并根据现状指出当前公允价值模式应用存在的一些问题。最后根据上文提出相应的建议。 关键词：公允价值 投资性房地产 应用现状 影响因素 1.1研究背景及意义 1.1.1研究背景 2006年之前，我国的会计准则中没有专门的投资性房地产准则，将投资性房地产计入固定资产、无形资产等科目中进行核算，这种方式无法反映出投资性房地产的真实价值，不能向投资者提供及时、相关的会计信息。2006年我国颁布新企业会计准则，其中第三号是投资性房地产，简称CAS3。CAS3规定投资性房地产的后续计量模式有两种选择:成本模式和公允价值模式。[1]其中成本模式是一般情况下的选择，而公允价值模式则必须在满足特定条件时方可使用。[2]公允价值计量模式下的资产价值以市场价格为基础来确定，是资产的真实价值，以此为基础的会计信息才是可靠相关的会计信息，这也正是公允价值计量属性产生的根本原因。 在我国当前的市场环境下，投资性房地产的公允价值一般都高于账面价值，如果把成本模式计量转换为公允价值模式计量，会对资产负债表及利润表产生较大的影响。资产负债表中，转换当期的净资产会大幅增加:利润表中，由于投资性房地产不再计提折旧摊销，减少了企业的成本费用，增加了利润。另外投资性房地产公允价值与账面价值之间的差额计入当期损益，如果期末投资性房地产较上期有较大的升值，企业的利润将会随之大幅增加。鉴于公允价值模式的明显优势，在新准则出台之时，公允价值模式被预计将得到多数上市公司的应用。但直到六年后的2012年，采用公允价值模式的企业依然只是极少数，仅占拥有投资性房地产上市公司总数的4%左右。 1.1.2研究意义 自2007年以来，我国大中城市的房地产行业出现井喷式发展，房地产价格一直保持稳定上涨态势，这也催生了一大批的炒房客，其中包括很多资金雄厚的上市公司开始涉足房地产领域，也包括以温州为首的全国各地的个人或集体炒房团加入房地产大军，他们想通过持有投资房地产等待资本增值，进而赚取增值收入。经济环境的利好形势促使投资性房地产逐步升值。 在此情况下企业应该根据所持投资性房地产是否满足公允价值计量条件而选择公允价值模式计量，因为成本模式无法体现投资性房地产当前的市场价值，会对投资者的利益造成影响。这显然是不正确的，满足特定市场条件下的投资性房地产的市场会计信息才能使企业资产的内在价值得到体现，企业的会计计量模式的改变会使公司的财务信息更加真实地体现在财务报告中，更有利于财务报表使用者分析数据并作出正确决策。因此，投资性房地产按公平值计量，公平、客观地反映投资实体房地产的价值是很重要的，这样也更加符合我国会计准则与国际趋同的目标。 1.1.3研究对象 投资性房地产是指企业为赚取租金或资本增值，或二者兼有而持有的房地产。投资性房地产以出租建筑物、出租土地使用权作为其主要经营形式，实质上这是一种让渡资产使用权的行为。让渡资产使用权而取得的使用费收入即为房地产租金:另一种经营形式是持有并准备增值后转让的土地使用权，持有这种资产是为了赚取增值收益。田于投资性房地产与自用房地产的持有目的不同，虽然两者在买物形态相同，但在产生现金流时，投资性房地产具有较强