成都华侨城地产项目营销案例重点.ppt

华桥城规划设计分析 成都华侨城占地3000亩，由1200亩主题公园“欢乐谷”、50万㎡的都市娱乐商业及1500亩人文社区构成，其中1500亩的地产项目由东区、西区两个板块构成，先期开发西区——成都华侨城·纯水岸。成都华侨城·纯水岸是成都华侨城首先启动也是率先亮相的项目，占地面积约600亩，以占地5万平方米的人工湖为主要景观和中心。项目建成后，将成为成都主城区内不可多得的低容积率、超大规模亲水住宅项目。 二、建筑规划与景观规划结合分析及评价 成都华侨城·纯水岸一期整体容积率仅1.47，产品以4层、5+1层及9层的“亲水多层电梯洋房”构成的半岛多层和由18层、25层的电梯公寓构成的景观高层；整体分为两个组团：多层组团被一期近5万平米人工内湖所环绕，采用错拼行列式布局，以保证其景观资源的最大化利用，户型面积区间约在150～355平米；用地西南及东北布置高层住宅，高层组团采用点式围合式布局，以充分利用东面欢乐谷的公园景观；户型面积区间约在88～155平米。 1.建筑外立面采用北欧现代主义建筑风格，外观简约、通透，立面结合欧式经典三段式设计，色彩以黑、白加本色的组合方式， 2.底部为天然石材，上部为天然木材装饰板外墙，线条简约流畅，色彩沉着典雅，时尚中不失古朴。 七、软景应用分析 主入口采用35-40cm的银杏，搭配草坪、花境，简洁大气，富有气势。 公共草坪采用结缕草台湾二号，耐践踏且生命力强。 九、产品配置标准 项目工程概况及实施标段划分 一、该项目会所的建筑面积约5000m2,展示区有四套样板房,一期 推出的纯水岸约9万平方米,全部为框架结构,基础形式为大开挖承台式,置于卵石层上。其开发公司为成都天府华侨实业发展有限公司，施工单位为江苏泰兴一建和华西三建，监理单位为万安项目管理公司。 二、实施标段，该项目为复合型项目，前期分为会所、展示区、一期纯水岸多层、二期高层及欢乐谷部分。 甲方项目现场管理构架 根据了解，该公司的现场的管理主要以现场各职能部门为主，对现场管理人员要求尽量多做，如现在在建面积约20万平方米 ，现场土建工程师2人，水电安装工程师各一人，测量工程师一人，景观工程师一人。 会所及示范区等的主要施工周期 会所的施工周期为： 2008年1月—9月； 展示区的施工周期为： 2007年12月--2008年3月； 一期纯水岸（多层、约9万平方米，含地下室） 施工周期为：2007年11月—2008年12月，交房时间为2009年3月。 整体看，施工工期安排比较紧凑。 监理委托方式 根据考察，该公司对监理公司的委托形式主要是委托了对现场进度、质量、安全、协调的管理，对成本的管理主要是甲方在完成，监理起协助作用。 施工承包方式及总分包基本界面划分 该项目除会所和展示区分了土建总承包单位和精装修单位外，清水房工程的全部内容（含防水、外装等）均为总承包单位完成，室外工程甲方对园林部分作了分包。 现场实施中的优缺点 现场实施中的优缺点 地下室外墙保温兼做防水保护层 ，采用点粘式工艺即满足了 保温要求，又保护了防水层，降低了成本和缩短了工期。 现场实施中的优缺点 下沉式花园地面由于在回填土上，采用在砼垫层中加筋，增强了垫层的整体性和刚性，能有效防止不均匀沉降引起的开裂。 现场实施中的优缺点 人工湖施工中的边坡造型基层处理尺寸控制到位，修边成型较好，有效降低了砂浆和砼的用量，降低了成本，也体现了现场对这部份的管理重视。 现场实施中的优缺点 室外庭院围栏等附属项目的砖体基本为旧砖回收利用，有效降低了成本。 现场实施中的优缺点 现场安全管理存在一定问题，安全隐患较多,反应出监理和施工单位的管理不到位，现场督查存在问题 现场实施中的优缺点 防水保护层上口收口未及时封闭，造成防水破坏 营销手段中与工程有关连接点 根据与该项目的有关工程管理人员沟通，在该项目建设过程中，工程部在销售过程中一方面及时和营销沟通，结合客户意见，调整施工中的问题，另一方面，也要求在营销过程中，涉及结构或施工过程中的 客户提问时，不清楚的不能擅自回答。由专门人员作出答复。 一、土地成本 该地块是华侨城与金牛区政府签证的土地整理协议，地价暂按30万元/亩，纯水岸平均建筑面积土地成本=306元/平方米。 二、项目主要材料、重点部位材料分析（仅对多层进行分析） 1、结构:该项目的广告并未说明结构抗震等级, 仍然为7 度抗震设计防,估计其含钢量在60㎏/㎡以内及砼含量在0.4m3/ ㎡左右。整体分析：整个多层为现代风格设计，外立面简洁无GRC类装饰性条。各栋建筑平面布置多为矩形，无异形结构 ，建筑结构设计估计为其公司标准产