扬州产业园项目概况及项目经济测算..doc

扬州产业园项目概况及经济效果评估 扬州产业园项目概况 1、2011年扬州写字楼市场状况 （（银行 （3）存量分析：即将上市的办公存量主要分布在西区，需近两年销售去化周期 依据一个项目1000平米月度（市场一般单个项目月度成交500-700平米）去化速度计算，市场月均去化约9000平米，即将上市的存量需要近2年时间去化周期 所属板块 东区 南区 西区 北区 老城区 合计 存量（万㎡） 5.95 - 13.35 - 1.17 20.47 （4）成交分析：2011年上半年调控持续深入，办公市场波及相对较少，部分购买力流向商办，同比销售仍有下滑。 2011年上半年度，市区办公用房市场累计成交面积8.22万㎡，同比下跌了42.64%; 区域成交的主力仍是供应 项目占地150亩，总建筑面积30万平米，容积率2.5,物业类型科研大厦、多功能产业大厦、工业品展示交易中心、SOHO、人才公寓、公共服务中心。项目分两期开发。 （1）项目分期开发指标 序号 项目 合计 第一期 第二期 建筑面积（万平米） 建筑面积（万平米） 1 科研大厦 8 4.0 4.0 2 多功能产业大厦 4 2.0 2.0 3 工业品展示交易中心 6 6.0 　 4 SOHO 3 1.5 1.5 5 人才公寓 5 3.0 2.0 6 公共服务中心 4 0.0 4.0 7 合计 30 16.5 13.5 规划经济指标 总占地 10 10.0 　 计容积率建筑面积 30 16.5 13.5 容积率 2.5 3.0 　 （2）经营开发方案 　 销售物业面积(万㎡） 总面积(万㎡） 比例 　 持有物业面积(万㎡） 总面积(万㎡） 比例 科研大厦 3 8 38% 科研大厦 5 8 63% SOHO 3 3 100% 工业品展示交易中心 6 6 100% 人才公寓 5 5 100% 多功能产业大厦 4 4 100% 公共服务中心　 2　 4　 50%　 公共服务中心 2 4　 50%　 合计　 13 　 　 　 17 　 　 科研大厦：销售3万平米，第一年销售均价5000元/平米，第二、三年销售均价为6000元/平为； SOHO：3万平米全部销售，销售周期为2.5年，第一年销售均价为5500元/平米，第二年销售均价为6000元/平米，第三年销售均价为6500元/平米； 人才公寓：5万平米全部销售，销售周期为2.5年，第一年销售均价为5500元/平米，第二年销售均价为6000元/平米，第三年销售均价为6500元/平米； 产业大厦（商业）：销售2万平米，销售均价为8000元/平米； 公共服务中心：50%销售，销售周期2.5年，销售均价8000元/平米。 工业品展交易中心：6万平米，全部持有，计算经营期为20年（包含前两年建设期），培育期租金以每年5%递增； 产业大厦：持有2万平米，运营期租金以每五年10%递增；计算经营期20年。 （二）项目财务评价 1、项目开发成本及费用估算 （1）土地成本：3885万元（含契税） （2）建设成本（含城市配套费、基础设施费等）：71952万元 （3）开发费用（含管理费、财务费、销售费用）：10843万元；其中财务费用以全部的土地成本和建设成本为基数，贷款利率按15%计算。 （4）投资总额合计：86680万元 2、销售收入及税收估算 依据销售物业测算项目销售收入合计79700万元。 （1）销售营业税费：4933万元； （2）土地增值税：9423万元 （3）所得税：7303万元 （%。 （5）销售物业财务内部收益率33.5%，静态回收期为3年，盈亏平衡点为55.3% 3、持有物业经营收入估算 （1）静态年均净利润：6307万元； （2）静态年均上缴税收：4813万元 （3）静态年均投资净利润率：14.01% 附： 项目经济技术指标 序号 项目 合计 第一期 第二期 建筑面积（万平米） 建筑面积（万平米） 1 科研大厦 8 4.0 4.0 2 多功能产业大厦 4 2.0 2.0 3 工业品展示交易中心 6 6.0 　 4 SOHO 3 1.5 1.5 5 人才公寓 5 3.0 2.0 6 公共服务中心 4 0.0 4.0 7 合计 30 16.5 13.5 规划经济指标 总占地 10 10.0 　 计容积率建筑面积 30 16.5 13.5 容积率 2.5 3.0 　 建安成本估算 序号 项目 投资额 （万元） 第一期 第二期 建筑面积 （万平） 综合单位成本 （元/平） 小计 （万元