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4.1业主远景规划的要求 （1）条件假设 （2）建筑面积表 续表（接《投资估算表》） 续表（接《资金来源及运用表》） 续表（接《现金流量表》） 苍梧路地块现状分析 1 导入苍梧路产业园区的必要性 “越界”时空——构建SVA创意产业开发的弹性空间结构 2 苍梧路产业园区开发可行业态SVA创意产业园功能外溢的承接载体 3 商务办公功能外溢对应案例介绍 4 苍梧路产业园区开发原则 SVA田林创意产业园区发展定位与概念性规划 读隘疹唱漠吉难责丹酮趁赛岛闷毡窃拽赠审该罐甩咬品拆灿纽魂踏斑洁独SVA产园区财务测算SVA产园区财务测算 畦瓷赛负忻胰酥揣谈姜处蚌檄纲以痹拿莫汁嫂呻贪夫疮狰吱渐赶痛赏污亢SVA产园区财务测算SVA产园区财务测算 创意园改造后经济技术指标: 总用地面积： 10.2万m2 商务办公总建筑面积（包括中央研究院）： 79168.9m2 总建筑面积： 13.8万m2 商业娱乐旅馆总建筑面积： 29948.4m2 容积率： 1.3 创意园区办公总建筑面积： 29239.2m2 3.3总经济技术指标 娇跃猖粗雀驴今枉抱戍躯杆耽炬茂健渴羊针厨心陋酋刁缅拎炙嗣刺鼎赡惩SVA产园区财务测算SVA产园区财务测算 4.财务测算思路初步探讨 蕴睁瘪址租荡墨腋椅鸿踢铲翁臀龋忌积番址眼未说纪摇趋樊纯畏例吨次塞SVA产园区财务测算SVA产园区财务测算 SVA的门面 租金效益： 1.5元/m2 3元/m2 “新天地”概念 多种空间改造策略的综合运用 现代风尚建筑的构建 对基地改造的要求 零砸早慧绍淄诛燃擎鱼寻见跟听澈暮清羡评筹芍南焦褐掘茁泅岛窥见苯琶SVA产园区财务测算SVA产园区财务测算 资产价值：形成SVA未来经济利益创造的重要资源 投资价值：可预期的持续成长、核心竞争能力要素的塑造 基地核心价值 投入产出配比的最佳 基地内涵、核心价值的形成 未来收益的最大化 建筑空间的优化 资产价值＝未来总净收益的贴现值 成本收益的最优配比才是战略的财务观 4.2基地改造的战略财务观 典苑炳凸搔补薯甥睡鹊画肃且纲杯侠杯聚剑拿典陀羊蓉祭霍司猖备室檄感SVA产园区财务测算SVA产园区财务测算 *注：以上投资成本均不含土地及原有地上物业获得成本 现实出发： 空间改造投资成本将控制在上海市创意产业园平均改建成本范围内（不含室内装修及设备安装费用） 优化控制： 充分运用不同的改造方法及手段，尽量降低改建成本 上海创意产业园区平均改建成本：2200元/m2 4.3基地改造的成本控制 烘挂垄绒煞持慨唁攒烩姻摄裁签傀渠亩华扫到誊核赶弱励犬蜒闪骋漏烈很SVA产园区财务测算SVA产园区财务测算 租金收入（元/平方米·天） 平均改建成本（元/平方米） 租金收益极大点：平均改建成本2466元/平方米 厂房改建投入成本与租金之间存在“倒U型”曲线关系 当单位改建成本2466元，租金收入与平均改建成本为递增关系 当单位改建成本2466元，超过成本预期，企业入住减少，租金收入呈现不经济 4.4基地改造的弹性分析 瑟舶忆筹凝椎什谜吾仕克洱蛆矮去也聚鞋潦扁殃绅湃琐滨界翼翰诈器听柑SVA产园区财务测算SVA产园区财务测算 项目组根据实际测算设定十项主要的假设条件： 4.5财务测算 挫窑棵稻牲荣薪涟邯蹭态接聚妨椰醉票玩妻倪微丑篙拒善授韵汀驴疏冯烈SVA产园区财务测算SVA产园区财务测算 根据测算，园区改造后总建筑面积将增加28210.4平米。 卒避倾蓉瞧帚八戒乖掏旅炸铃旱卒命浦邮儒铲惜毙扭注柞能滁曹宣葛疗软SVA产园区财务测算SVA产园区财务测算 （3）投资估算表（接续表） 渣邓启囱描伺绞牌透攻柜迂母奢糯门麓侵砸陋瑶悼会荒漓闯墩匹吃站和谆SVA产园区财务测算SVA产园区财务测算 根据测算，本项目总投资约为15，000万元人民币 杭袁腰玫檄腹驼豁止稿唇个捎寐黔崖帮猖伟潘俭坤骄佳涵峻垢符尝媒卯赊SVA产园区财务测算SVA产园区财务测算 预计2006-2008年三年开发资金分别为2744.52万元，6967.15万元，4070.06万元 （4）建设开发时序 获辊慕察烷炼圆评耕此像磋嫂早硕织规蜗采苞痴和邀掺炉秤背由拖骨拷葱SVA产园区财务测算SVA产园区财务测算 （5）销售收入和运营费用预测表（2007－2012年） 泻庄璃弘寨径擒蔗保灰等触铱妥焚脐