沪州市房地产市场分析.docxVIP

沪州市房地产市场分析一、城市概况1.1、泸州基本概述泸州位于四川盆地南缘，川滇黔渝四省市结合部，地处长江和沱江汇流处，距省会成都市267千米。东邻重庆市、贵州省，南界贵州省、云南省，西连宜宾市、自贡市，北接重庆市、内江市。东西宽121千米，南北长181千米，总面积12247平方千米。泸州地处中国白酒金三角核心，是中国著名的酒城，出产闻名遐尔的名酒泸州老窖和郎酒。泸州历史悠久，古称“江阳”，为国家历史文化名城，并先后获得过国家卫生城市、国家森林城市、中国优秀旅游城市、联合国改善人居环境最佳范例奖（迪拜奖）等荣誉，有四川省第一大港口和第三大航空港，是四川省南向综合交通枢纽、世界级白酒产业基地，是成渝经济区重要的商贸物流中心，长江上游重要的港口城市。1.2、泸州城市行政区划分析泸州城市行政区划为三区（江阳区、纳溪区、龙马潭区）、四县（泸县、合江县、叙永县、古蔺县）。其中，江阳区与龙马潭区为泸州主城区，面积982平方千米，占全市面积的8.1%；纳溪区面积1150平方千米，占全市面积的9.4%；四县土地辽阔，总面积达到10115平方千米，占全市面积的82.6%。1.3、泸州人口区域分布地区常住人口面积人口密度（万人）（平方公里）（人/平方公里）全市合计42112247344江阳马潭区343331021纳溪区451150391泸县841532548合江县712422293叙永县582977195古蔺县713184223从上表可以看出，泸州全市人口主要集中在主城区，即江阳区和龙马潭区，其中龙马潭区人口密度最高，达到1021人/平方公里，而叙永县人口密度最低，每平方公里不到200人。宏观经济指标分析2.1.1经济指标分析2.1.2固定资产投资分析从表中可以看出，泸州市全社会固定资产投资自2008年之后上升较快，2009年增长速度达到58%，2011年固定资产投资达到525.28亿元，与其他省内二级城市相比位居中游，增长速度较快。近年来，泸州市房地产开发投资增幅明显，从2006年15.97亿元增加到2011年的68.7亿元。房地产开发投资占固定资产投资比例从2008年开始有所下降，特别是2010年在国家一系列促进房地产市场稳定健康发展的调控政策作用下，全市房地产投资受到了一定程度影响，但在2011年，泸州房地产投资比例开始回升，达到13.79%。2.1.3城市发展规划泸州市政府在《泸州市城市总体规划（2010-2030）》中提出，为了有效推进泸州“区域性中心城市及门户口岸城市”建设，同时分析重庆、成都等周边城市发展，立足于泸州自身的发展条件和独特优势，在“不求多而全”，“但求专而特”原则，确定泸州城市性质为：中国白酒金三角核心、长江上游重要港口、川滇黔渝毗邻区域中心城市、国家历史文化名城和山水园林城市。1）中心城市规模到2015年，常住人口约115-120万人；到2020年，常住人口约145-150万人；到2030年，常住人口约190-195万人左右（前者是考虑目前趋势较快速发展下的较低方案，后者是考虑发展成为区域性中心城市吸引大量规模投资的较高速发展的较高方案）；远景（2050年）为260万人左右。2）市域交通铁路三纵三横。三纵：隆黄铁路；内江-泸州城际铁路；调整乐至泸城际为成贵客货铁路，延伸至贵阳。三横：渝昆铁路；纳溪至合江支线铁路，延伸至成渝铁路朱杨溪站；叙永-古蔺-太平-遵义铁路。两条专用线分别至泸州港，至大村。高速公路三横三纵。三横：宜泸渝高速公路；宜宾-叙永-古蔺-习水高速公路；泸县-合江（中心城区绕城）高速。三纵：川黔高速（隆纳高速南延）；成自泸赤高速公路；机场高速-重庆外环高速公路。??水运：将泸州港整合为纳溪港区、中心港区、泸县港区、合江港区和古蔺港区共5个港区。??航空：蓝田机场搬迁至云龙。3）城市生态格局规划可概括为“一核两副、八大功能组团”。一核：由中心半岛、城北、茜草组成全市商业、综合服务及文化会展复合中心。两副：南部副中心、北部副中心。八大组团：城北功能组团：以教育科研、文化体育、商务办公、商贸服务及生活居住为主的功能组团。高坝功能组团：以区域物流中心和临港产业为主的功能组团。沙茜功能组团：以文化会展、休闲旅游、生活居住为主的功能组团。城南功能组团：以都市工业、产业服务中心和生活居住为主的功能组团。中心半岛功能组团：以行政商务办公、休闲娱乐和生活居住为主的综合功能组团。安富功能组团：以能源化工循环产业、仓储物流和生活居住为主的综合功能组团。泰安-黄舣功能组团：以机械、酒业产业和商贸物流为主的功能组团安宁-石洞功能组团：以经济技术开发、临空产业、新兴战略产业及商贸物流为主的功能组团。沪宏观经济指标分析总结泸州是长江上游重要港口、川滇黔渝毗邻区域中心城市，历史文化悠久，区位条件非常优越。泸州经济发展平