主精典课件力业态选址要求.pptVIP

* 业态对比 内部结构由百货店或超市为核心店，集零售、餐饮、娱乐于一体；核心店面积不超过总面积80％ 5万-15万平米为宜 多种零售店铺、服务设施集中在一个建筑物内或一个区域内，向消费者提供综合性服务商业集合体。分市区、社区、城郊型 购物中心 以经营生活资料为主的，储销一体、批量销售、实行会员制的商店 是一种用以满足顾客应急性、便利性需求的零售业态 专门经营或授权经营某一主要品牌商品为主的零售业态 以经营某一大类商品为主，且拥有具备丰富专业知识的销售人员和提供适当售后服务的零售业态 以顾客自选方式经营的大型综合性零售商场，又称自选商场 经营日用工业品为主的综合性零售商店 定义 经营范围广泛，如食品、日用品、耐用品 以速成食品、饮料、小百货为主 商品结构以著名品牌、大众品牌为主 商品结构体现专业性和深度性，品种丰富，选择余地大，主营商品占经营商品的90％以上 以食品为经营重点，满足食品一次性购全 商品结构以服装、家庭用品为主、种类齐全 产品/业态 规模较大 面积在100平方左右 根据具体经营的商品而定,一般在50-600平米 具备一定规模,根据具体市场和产品特性而定 标准超市:500-1500平米;大型综合超市:2500-5000;超大型:6000-10000 规模大，营业面积在5000平方米以上 规模 仓储店 便利店 专卖店 专业店 超市 百货商店 业态 零售业态(一) 业态对比 卖场租赁制；布局统一规划，店铺独立经营；服务功能齐全，集零售、餐饮、娱乐于一体。 目标顾客以流动顾客为主 购物中心 平价、服务群众生活，营业时间长 品牌专卖、量小、质优、高毛利 同类商品大规模集中式营销。由卖场租赁发展到自营 平价销售、满足日常用品一次性购全 卖场租赁制、种类齐全、高毛利 经营特色 开架售货、批量作价 开架自选、统一结算 定价销售和开架销售 定价销售和开架面售 开架自选、自我服务、平价销售、一次结算的售货方式 柜台销售和开架销售相结合 购物方式 附近居民 针对特定消费人群、经济实力较强 客户覆盖面广 大众化消费、客户来源根据超市规模和定位有所不同 中高收入人群、客户来源范围广 客户 仓储店 便利店 专卖店 专业店 超市 百货商店 零售业态(二) 物业及选址要求 购物中心 选址要素： 区位： 1、中心商业区或城乡结合部的交通要道； 2、交通易达性：车称10-30分钟 3、购物人口分析 用地经济状况： 进行可获得性分析 用地物理状况： 1、用地形状：土地完整、规则、长宽比适当 2、用地平整性：地竖向高差变化不宜过大 3、用地可进入性：容易进入、无交通堵塞 4、郊区用地的视觉可见性 5、用地周围状况 购物中心 购物中心盈利最多的部分；可丰富购物中心的功能；个性品牌能聚集各类客源 饰品、服饰、化妆品等 品牌店 聚客能力；租金回报远高于主力店；在营业时间、管理成本、经营灵活性等方面比主力店占有优势 知名餐饮店、影剧院、大型书店或游乐场所 次主力店 有利影响：集客能力；品牌效应；带动作用；广告效应；长期租约 不利影响： 租期很长，物业的后期处置要受限制；主力店的租金非常低；常带有排他性协议；与整体的磨合难度大，需防范法律风险 高端百货、大型超市、家居、建材等 主力店 效 用 业 态 类 型 功能组合：集购物、餐饮、娱乐、休闲、运动、旅游、游乐于一体。一些大型的购物中心甚至包含了酒店和办公的功能。 黄金比例：最佳功能比例是零售、餐饮、娱乐为52：18：30 业态组合：主力店、次主力店、独立店。“主力店是恒星，围绕主力店周边运行是小行星般的次主力店、品牌店”。 选址基本要求 百货商店 8m×8m 柱距 首层层高5m，二层以上层高4.5m； 层高 5000-20000㎡，单层面积5000 平米左右中庭面积(包含电梯井)至少500㎡ 单层店面积：15,000㎡以上 面积 楼高三层以上 建筑 物 业 要 求 合作方式 商 圈 要 素 免租期1年左右 租赁年限10—20年 100个/10000㎡ 停车场 450kg/㎡ 楼板承重 扶梯、货梯、中央空调、消防分区、卸货区；电梯要双向每层4部以上，最好有两部观光电梯。 配套设施 城市核心商圈 交通便利 城市人口：40万以上 要 求 选址基本要求 超市 8米×8米为宜 柱距 楼层不超过三层，首层层高≥5.5 m，二层以上层高≥4.5m 层高 5000-20000㎡，单层面积5000 平米左右 面积 最好框架结构 建筑 物 业 要 求 合作方式 商圈 要素 免租期1年左右 租赁年限10—20年 设有与商店营业面积相适应的停车场 停车场 800kg/㎡ 楼板承重 以30--50米为佳 物业纵深 经济发达、城