西溪蝶园首次开盘方案汇报.pptVIP

西溪蝶园汇报 2007年12月10日 目 录 1、房地产市场和竞品分析 2、意向客户积累情况 3、价格建议，价格测试和客户落点 4、媒体推广 5、开盘工作细则 6、场地布置及人员配合 目 录 1、房地产市场和竞品分析 2、意向客户积累情况 3、价格建议，价格测试和客户落点 4、媒体推广 5、开盘工作细则 6、场地布置及人员配合 目 录 1、房地产市场和竞品分析 2、意向客户积累情况 3、价格建议，价格测试和客户落点 4、媒体推广 5、开盘工作细则 6、场地布置及人员配合 目 录 1、房地产市场和竞品分析 2、意向客户积累情况 3、价格建议，价格测试和客户落点 4、媒体推广 5、开盘工作细则 6、场地布置及人员配合 总结 来电转化为来人比例在50%左右；流失的客户基本上为非目标客源来电，主 要由于面积和总价原因； 在所有的来人414组样本中进行电话价格测试，接受22000元/m2的价格比例较低，占总比例不足50%； 来访的落位客户中A、B级客户有119组，B级客户还需进一步引导，同时希望安抚好C级客户； 从价格测试和客户落位来看，客户近期表现出极高的观望情绪，同时竞品和家园的推出也损失了现场20组左右的客户，由于市场原因，近期观望的客户数量还在增加，现场也加强客户的安抚工作，来确保开盘的销售率。 客户落位小结 价格测试和客户落位后价格建议 根据目前的价格测试情况分析，基于以上分析，客户对均价22000元/m2接受度比例并不高，由于本案年底首次开盘，同时鉴于开盘当天的销售率和年度的回款目标压力，故建议开盘价格在21000-22000元/m2 目 录 1、房地产市场和竞品分析 2、意向客户积累情况 3、价格建议，价格测试和客户落点 4、媒体推广 5、开盘工作细则 6、场地布置及人员配合 目 录 1、房地产市场和竞品分析 2、意向客户积累情况 3、价格建议，价格测试和客户落点 4、媒体推广 5、开盘工作细则 6、场地布置及人员配合 目 录 1、房地产市场和竞品分析 2、意向客户积累情况 3、价格建议，价格测试和客户落点 4、媒体推广 5、开盘工作细则 6、场地布置及人员配合 客户落点 房地产市场和竞品分析 意向客户分析 开盘工作细则 场地布置及人员配合 媒体推广 价格建议 目前在3#和7#的落位中，大多集中在端头户。这和客户喜欢边套房子和增加采光面有关。故建议此价格进一步与中间套拉开差价。 取前三顺位 客户落点 房地产市场和竞品分析 意向客户分析 开盘工作细则 场地布置及人员配合 媒体推广 价格建议 楼层来看：选择一层落点较密集，这和客户喜欢花园有关。调整一层价格。 3#5单元—8单元区间，选择高楼层客户不多，可以适当下调价格。 取前三顺位 客户落点 房地产市场和竞品分析 意向客户分析 开盘工作细则 场地布置及人员配合 媒体推广 价格建议 客户在3#和7#落位选择上，大部分客户会首选3#; 3#和7#受采光影响位置落点不多; 选择边套户型比例较高; 选择一楼的客户较多; 目前价格测试和客户落位工作已基本结束，根据客户落点情况对动态定价进行调整。 价格建议 房地产市场和竞品分析 意向客户分析 开盘工作细则 场地布置及人员配合 媒体推广 价格建议 按21000 元/m2价格开盘现场争取开盘当日完成60%-70%以上的销售率 按22000 元/m2价格开盘现场争取开盘当日完成50%-60%以上的销售率 价格建议 房地产市场和竞品分析 意向客户分析 开盘工作细则 场地布置及人员配合 媒体推广 价格建议 3#和7#静态定价时的平均单价差在1000元/M2元左右，现调整为差价在1500元/M2左右； 3#和7#受采光影响位置在原有2个点的基础上再下降2个点，以便对此位置的去化； 静态定价中东边套的价格比中间套高出1000元/M2左右，现上调到1400元/M2左右； 一层价格定价时最低，现调整为高于三层价格。 动态定价微调 目标设定 房地产市场和竞品分析 意向客户分析 开盘工作细则 场地布置及人员配合 媒体推广 价格建议 价格： 均价21000元/M2 总销：约8亿 目标： 开盘当日：目标去化力争在60%以上，约5亿 07年底签约目标：签约完成100户以上，约4亿 至过年前完成目标：力争去化90%以上，约7.6亿 价格： 均价22000元/M2 总销：约8.4亿 目标： 开盘当日：目标去化力争在50%以上，约4.2亿 07年底签约目标：签约完成80户以上，约3.3亿 至过年前完成目标：力争去化80%以上，约6.7亿 目标设定 可售资源208户 目标设定 房地产市场和竞