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物业公司运营状况研究 时至今日，“物业”一词已经被人们所广泛熟知。物业公司也早已走入了我们的生活，并且在我们的日常生活中起着不可小视的作用。“物业”一词是由英语“Estate”或“Property”引译而来，含义为“财产、资产、拥有物、房地产”等，是一个广义的范畴。从物业管理的角度来说，物业是指已建成投入使用的各类建筑物及其相关的设备、设施和场地。但在社会高速发展的今天，“物业”一词又会有怎样的演绎，物业公司又在社会和大众中扮演一个怎样的角色？而物业公司如今的运营状况或模式又是怎样的呢？为了找到一个合理的答案，笔者便对所住小区委托的物业公司做了一翻调查。 物业公司概况介绍 我所居住的习勤小区是由上海徐房（集团）有限公司下属的上海兴康物业有限公司管理的。这是一家徐汇区国有独资企业子公司，拥有三级物业管理资质，包括习勤小区在内，它还同时代理了漕溪一、二、三、四村等十个居住小区的业务。是一家区级文明单位，95—97年度中，此公司代理的康乐小区入选全国物业管理优秀示范小区。公司主营物业管理，自1993年开业以来其经营范围不断扩大，还包括：房屋租赁，动拆迁代理，房屋，维修，装潢，保洁，水电安装、环境绿化，建筑材料、装潢材料，木材，钢材，五金交电，电器机械及器材，百货、日用杂货、针纺织品销售。目前生产产值100—300万元，拥有93名员工。 在整个企业的组织结构形态方面，康兴物业公司采取的是管理层次较少，管理幅度较宽的扁平化结构。对于一个从事服务性行业的企业来说，信息传递速度快、失真小、有利于发挥下属积极性是十分重要的。作为一个人数在百人左右的小公司来讲，采用直线职能制是非常必要和有效的。康兴物业长期以来就一直沿用这种所谓的U型结构。分工严密，职责明确；各部门各司其职，工作效率高的优点也在一定程度上使公司走上了一条良性发展的道路。 除此之外，在面对方兴未艾同时又竞争激烈的物业市场时，怎样保持相对的优势，使自身的价值及优势能被大众所认可，就需要苦练“内功”了。在与公司经理的交谈中，我了解到，这家企业尤其注重对员工的培训。物业服务中最重要的一点就是过硬的服务质量，而这只能从一线的员工的工作中得来。故此，员工是否有优良的专业素质一定程度上也决定着企业的成败。康兴公司每隔一段时间都要对员工进行完整的培训，使他们的技术能不断更新，更好地为业主服务。所以，其公司的投诉和返修率一直很低。而培训一方面提高了人员的素质，另一方面也很好地维持了对组织的忠诚，有利于队伍的稳定。 抽样调查情况 在对物业公司的概况及经营状况有了初步的了解后，为了更直观且客观地分析问题，我还设计了一份调查问卷。挑选了20—70岁年龄层次不一的人群进行了更为详尽的调查。此次共有30人参与问卷，20—30岁，30—40岁依此类推，直到70岁左右。一共五组，每组各6人。具体调查内容和结果如下： 1. 您接受物业管理公司的服务年限是： A.1-5年8% B. 5-10年87% C. 10-15年5% D.15年以上0% 2. 您觉得物业管理公司的价格如何？ A.贵15% B.合理80% C.便宜5% 3. 您认为物业管理公司的服务性价比如何？ A.较高10% B.一般72% C.较低18% 4. 物业公司经营所得收益及用途： A.向业主告知，业主有知情权和监督权10% B.不向业主告知，公司自己决定 10% C.不了解80% 5. 因安全保卫措施不利而造成业主人身财产受到损害： 有 3% B.没有97% 6. 楼道及公共区域的卫生: 好 7% B. 一般 69%C. 差 24% 7. 垃圾桶及其周边垃圾的清理： 好15% B. 一般66% C. 差18% 8. 房屋及公用设施的维护修理: A.好29% B. 一般59% C. 差12% 9. 物业管理区域内小区绿化: A.好36% B. 一般42% C. 差22% 10.自行车存放秩序: A.好86% B. 一般9% C. 差5% 11.机动车停放管理: A.好7% B. 一般24% C. 差69% 12. 您对小区物业管理费的收取感到: A．规范20% B.比较规范 55% C.不规范 25% 13.物业管理收费项目和标准： A.好 15% B. 一般 60% C. 差25% 14.公示没有公示不清楚: A.好20% B. 一般70% C. 差10% 15. 物业管理乱收费现象： A.有26% B.没有50% C.不了解 24% 16. 物业管理收费票据的形式： A.发票96% B.收据4% C.白条 0% 17. 收费标准与服务水平: A.相符13% B.有差距 62% C.不相符25% 18. 物业公司下列行为最让您反感的是: A.管理制度不健全、管理混乱 5% B.管理人员态度粗暴、蛮横 2% C.房屋及公用设施