【2017年整理】寿光项目.pptVIP

誉源寿光项目市场定位报告 韬略策划 Tao lue Property 前言 受寿光东方誉源农资有限公司的委托，我公司于2009年9月21日至2009年10月20日，成立了项目专案小组，对贵公司寿光项目进行了系统地调研和论证，并结合地块的特点以及贵公司的发展战略形成本报告。 本报告是在认真分析寿光房地产市场状况以及项目自身特点的基础上，确立项目定位，并且围绕项目定位，提出产品建议。 敬请贵公司领导审阅！ 报告结构 一、寿光房地产发展环境 二、土地市场研究 三、寿光房地产市场研究 四、项目分析 五、项目定位 六、开发建议 寿光房地产发展环境 寿光房地产发展环境 城市建设现状： 寿光市位于山东半岛中部，渤海莱州湾南畔，是中国著名的蔬菜之乡。辖9个镇，5个街道办事处， 975个行政村（居委会），2008年城市化水平已达到50.5%。 全市总面积2180平方公里，其中，城区建成区面积约35平方公里，按现状特征，城区可分为：老城区、开发区、商贸物流区、工业区等四大片区。 寿光房地产发展环境 城市建设现状 老城区：聚集了城区绝大多数的大型零售商业、繁华的沿街商业、商务办公、金融、医疗以及文化娱乐等设施，承担了城市主要的商业、商务、居住、医疗以及文化娱乐等功能。 城市建设现状 开发区：铁路线以东，弥河以西区域。随着市政务中心的入驻和弥河农业生态观光园建成，区域环境大幅度改善，是寿光当前居住环境最好的区域。区域内相继开发了“霍氏·卡诺岛”、“中南·世纪城”等一大批高档居住社区，逐步成为寿光市的居住中心和政务中心。 城市建设现状 商贸物流区：北环路和西环路附近区域，分布了中国?寿光农产品物流园、山东寿光蔬菜批发市场、汽配市场、装饰材料市场以及新建汽车站，是寿光市物流集散地。 城市建设现状 工业区：城区的西南部分布有联盟化工、巨能电力等企业；北环路以北区域分布了众多中小型企业。 发展规划 2003——2020年城区发展规划： 发展规划 按照“一个中心四个组团、一轴两翼一河两岸”的发展思路，推进中心城区“东跨南扩”，形成新的城市空间发展格局。计划用5年时间完成市区行政、商业、文化、居住、休闲等各个功能区的布局调整，完善基础设施，加快城中村改造，建立城市管理长效机制，提高中心城区的辐射带动能力。 （1）老城区：承担城市主要的商业、商务、居住、医疗以及文化娱乐等功能。 （2）北环路以南，银海路以东，以潍坊科技学院、寿光一中为主，打造寿光教育片区。 （3）在开发区沿圣城路和东环路以市委市政府为中心，打造新的政务中心。 （4）沿弥河两侧打造弥河农业生态观光园，提升新区环境。 （5）东环路以东、西环路以西、北环路以北区域打造东城工业园、晨鸣工业园、开发区工业园、开发区科技工业园等四大工业园。 寿光房地产发展环境 人口结构 ： 全市总人口约108万人，其中，城区居住人口约32万人，近期规划城区人口约50万人。 寿光房地产发展环境 综合经济实力： 寿光房地产发展环境 城镇居民收入水平 寿光房地产发展环境 国家宏观调控政策： 2008年下半年以来，随金融危机逐渐向实体经济危机方向发展，国家相继出台一系列“救市”政策，主要有以下几个方面： 寿光房地产发展环境 政策影响 （1）国家近期出台的“救市”政策在一定程度上促进房地产消费，但金融危机对实体经济的影响将率先体现在首次置业人群的购房行为上，这部分人群的购买力下降，潜在需求萎缩，导致中低端市场将在较低水平上缓慢发展。而大部分中高端收入人群的收入水平受金融危机的影响相对较小，在“救市”政策的促进下，最有可能放弃持币观望态度，逐步恢复消费信心。 （2）“救市”政策主要是促进市场消费，对供应市场影响有限。一方面国家依然严格土地管理，严控房地产供应源头，另一方面，开发商信心指数的恢复需要稳定的政策环境，需要一定的时间；同时房地产开发周期长，市场反应缓慢，因此，供应市场在短期内不会有明显变化。 寿光房地产发展环境 房地产宏观政策走势： （1）为保障国内经济的稳定，国家和地方政府将加大“救市”力度，但不会大幅度的调整政策，而是对目前出台的一系列政策的贯彻实施和深化，如进一步降低交易税费、下调贷款利息、购房退税、鼓励部分购房者合理的投资需求、鼓励开发商适度调整销售价格等。 （2）国家近期出台的政策以刺激需求为主，供应市场的源头——土地，政策依然严格。09年为进一步刺激房地产市场的“回暖”，政府将在供应方面对项目的审批出台积极政策，如降低政府相关收费标准、简化开发建设手续等。 （3）经济下滑对换房群体的影响小于首次置业群体， 2009年国家将进一步出台鼓励改善型购房的政策，促进改善型购房需求。 寿光房地产发展环境 当地