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泛海建设2009综合分析 小组成员：杨婧 王洪悦 贾祎蕃 一、背景 泛海建设集团股份有限公司是房地产综合开发企业,主要经营项目投资,资产管理,房地产及旅游项目开发、物业管理、建筑设备、建筑装饰材料销售. 行业分析 房地产调控看效果，既受制于数据，又应该超脱出单纯的数据。对于众多买家来说，买房实在的感觉才是最真实的。买房究竟是更贵了，还是更便宜了，只有自己心里清楚。随着房价调控进一步深入，广州祭出“限价”大旗，行政干预网签力度加强，网签房价呈现下跌情形。对于此，业内人士不以为然。所以有分析人表示房价正出现“明降暗涨”。 经营战略 公司董事会对年度经济形势和市场走势进行了认真全面的预计和评估，提出了“稳中求进、顺势发展”的发展基调，集中力量狠抓销售管理，紧密跟踪市场变化，灵活调整销售政策。同时，进一步加强工程进度管理，在确保工程质量和安全生产的前提下加快开发进度，保障重点项目按期竣工；拓宽融资渠道，降低融资成本，统筹规划融资资源；组建酒店及商业地产管理公司，加快公司商业地产规模化发展。　　公司通过提高运营管理水平，合理配置、整合系统资源，强化执行力， 主要股东 中国泛海控股集团有限公司 泛海能源投资股份有限公司 中信证券股份有限公司客户信用交易担保证券账户 中信信托有限责任公司-建苏725 江苏省国际信托有限责任公司-民生新股自由打资金信托二号 云南国际信托有限公司-云信成长2007-2第五期集合资金信托 北京国际信托有限公司-银驰16号证券投资资金信托 光大证券股份有限公司客户信用交易担保证券账户 中国工商银行-华安中小盘成长股票型证券投资基金 公司治理结构 公司控股股东没有超越公司股东大会直接或间接干预公司的决策和依法开展的经营活动。公司各项重大经营决策均由股东大会和董事会严格按照有关决策程序作出。公司与控股 股东在业务、人员、资产、机构、财务等方面完全分开，做到了人员独立、财务独立。 二、基本财务比率分析 流动比率和速动比率都有所上升，账款周资产负债比率也上升，说明企业短期偿债能力上升、融资能力上升。 1. 企业的偿债能力 （1）关于企业长期融资能力，指标表明，企业的资产负债率为63.99%，还有空间可以运用长期负债来进行融资。债务与股东权益的比率比较小，其长期还债能力比较强的，可用来偿还负债的资产有保障，风险比较小。 （2）从资产负债率和权益比率（股东权益总额/资产总额）上我们可以看出企业的资产负债在逐年上升但是股东权益也在上升，且负债与股东权益的比却逐年提升，增强了企业的融资能力，使筹资活动现金流量增多，随之而来的也就是风险减小。 2. 企业的盈利能力 企业的盈利能力主要包括毛利率、营业利润率、核心利润率、销售净利率、资产净利率等指标。泛海的各项周转率在近2年中一直保持着一种相对平稳的状态也就说明企业的运营并没有太大的波动，运营稳定。而更加能反映出企业从事营业活动的业绩成效的核心利润率（核心利润/营业收入=-10.4%）是负的，表明企业的营业活动其实是亏损的，并且亏得相当多，这主要与母公司主要从事控制性投资活动有关。 总的来说企业的盈利能力看似很好，但从事经营活动的业绩的成效很差，收益大都来自于投资活动，企业的盈利能力还是有问题的。 3. 企业资产周转状况 企业的资产周转状况包括存货周转率（营业成本/平均存货）、应收账款周转率（赊销净额/平均应收账款）、固定资产周转率（营业收入/平均固定资产原值）和总资产周转率（营业收入/平均固定资产原值）等。通过计算上述指标发现，企业的资产周转状况都偏低。 首先固定资产周转率很低，表明对厂房、设备等固定资产的利用效率低，管理水平不好，企业资产的利用率低，可能会影响企业的获利能力。再者是存货周转率很低，存货占用的水平很高，流动性弱，存货转化为现金或应收账款的速度慢。 其次应收账款周转率也比较低，企业的收账速度慢，平均账期长，坏账损失可能会比较多，偿债能力可能减弱。 最后总资产周转率也很低，粗略地反映出企业全部资产的管理质量和利用效率低。 总体上看，反映企业资产周转状况的各项指标都偏低，企业的运营能力弱、活力不足 三、资产质量及资本结构质量分析 企业的资产总体质量很好，没有明显的不良资产的占用。资产结构显示了企业投资主导型的盈利模式，说明企业战略较明确。所以集团接下来应该关注宏观形势及政策的变化，加速推进控股子公司项目的开发建设，完善项目开发管理体系，“多、快、好、省”地推进集团经济发展。 1. 对企业资产负债表的总体状况进行初步分析 在非流动资产方面，企业有58亿为长期股权投资，投资型房地产0.29亿，固定资产0.2亿。 从以上数据可以看出，企业的长期股权投资占了相当