【2017年整理】购房贷款最优化方案.pptVIP

购房贷款方案最优化 　　　 　　　　　　　　　　　　　　 徐志摩：轻轻地我涨价了，挥一挥衣袖，不给你一丝喘息。轻轻的我涨了，正 如我轻轻的又涨了。轻轻的挥挥衣袖，带走一片人民币。 杨朔：我梦见自己变成一栋房子，在阳光下快乐地涨价！ 顾城：我要给涨价画张图表，让熟悉房价的人们看见涨价。 阿Q：涨价？有趣，来了一阵白盔白甲的房价，叫道涨价涨价于是一同涨。 话外音：可以看出人们对房价疯涨的无奈，在房价面前购房者也在思考以何种贷款还款方式最省钱最适合自己。我们根据具体的购房贷款问题分别讨论了等额本息还款法、等额本金还款法的优劣，以及这些还款方式适用的人群，通过对基本还贷模型的扩展得出各种贷款方法下的固定年限、固定房价的月还款额和累进利息，以此对贷款者提供准确适宜的贷款方法决策。 　　　 　　　　　　　　　　　　　　 等额本息还款法 等额本金还款法 一、关于住房贷款的有关规定 目前，我国的个人住房贷款主要有商业银行贷款和住房公积金贷款两种。公积金贷款的利率较低，但限制较多，贷款的主要部分仍然是商业银行贷款。无论哪种商业银行贷款，就还款方式而言，都可以分为等额本息还款法、等额本金还款法以及等额累进还款法。 银行规定：贷款年限为一年的，采取到期一次还本付息；贷款年限在一年以上，可采取以上两种方法还款；一笔借款合同只能选择一种还款方法，合同签订后，不能更改贷款年限。 借款种类与年利率 1999年9月21日 2002年2月21日起 2004年10月29日起 2005年3月17日起 2008年6月12日 1-5年 5年以上 1-5年 5年以上 1-5年 5年以上 1-5年 5年以上 1-5年 5年以上 商业贷款年利率/% 5.31 5.58 4.77 5.04 4.95 5.31 5.26 5.51 5.94 6.01 公积金贷款年利率/% 4.14 4.59 3.6 4.05 3.78 4.23 3.96 4.41 4.1 4.51 表一 1999年以来住房贷款年利率变动表: 等额本息还款法是指将应该归还给银行的本金和利息总额，平摊到每个还款月，在利率不变的情况下，每个月的还款额不变。 二、等额本息还款： 设贷款额为a，月利率为i，年利率为I，还款月数为n，每月还款额为b，还款利息总和为Y1：I＝12×i2：Y＝n×b－a3：第一月还款利息为：a×i 第二月还款利息为：〔a－（b－a×i）〕×i＝（a×i－b）×（1＋i）^1＋b 第三月还款利息为：｛a－（b－a×i）－〔b－（a×i－b）×（1＋i）^1－b〕｝×i＝（a×i－b）×（1＋i）^2＋b第四月还款利息为：＝（a×i－b）×（1＋i）^3＋b..... 第n月还款利息为：＝（a×i－b）×（1＋i）^（n－1）＋b求以上和为：Y＝（a×i－b）×〔（1＋i）^n－1〕÷i＋n×b 4：以上两项Y值相等求得月均还款:b＝a×i×（1＋i）^n÷〔（1＋i）^n－1〕支付利息:Y＝n×a×i×（1＋i）^n÷〔（1＋i）^n－1〕－a还款总额:n×a×i×（1＋i）^n÷〔（1＋i）^n－1〕 每月还款额＝贷款本金*月利率*(1＋月利率)^总还款月数 /((1+月利率)^总还款月数-1) 等额本金还款法是将贷款本金平摊到每个还款月，每个月归还的本金固定不变，利息先多后少、逐月递减； 三、等额本金还款法 设贷款额为a，月利率为i，年利率为I，还款月数为n，an为第n个月贷款剩余本金a1=a,a2=a-a/n,a3=a-2*a/n...以次类推；还款利息总和为Y每月应还本金：a/n每月应还利息：an*i每期还款a/n +an*i支付利息Y=（n+1）*a*i/2 还款总额=（n+1）*a*i/2+a 贷款年限 共向银行支付利息 第一个月还款额 等额本息 等额本金 差额 倍数 等额本息 等额本金 差额 5 78540 75487.8 3052.2 1.04 11308.8 12655 1346.2 6 101962.2 96907.8 5054.4 1.05 9749.4 10988.33 1238.93 10 174628.2 160627.8 14000.4 1.09 6455.4 7655 1199.6 15 271599 55240.8 31321.2 1.13 4842 5988.33 1146.33 20 375168.6 319927.8 55240.8