【2017年整理】贺国永房地产行业入门知识.pptVIP

在培训前需要了解什么是房地产（基本概念）： 房地产 具体是指土地、建筑物及地上附着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益。又称不动产，是房产和地产的总称，两者具有整体性和不可分割性。 注：房地产物权除所有权外，还有所有权衍生的凭租权、抵押权、土地使用权、地役权、典当权等。 房产 ：各种明确了权属关系的房屋以及与之相连的构筑物或建筑物。 地产 ：明确了土地所有权的土地，既包括住宅或非住宅附着物的土地，又包括已开发和待开发土地。我国的土地是指有期限的土地使用权。 房地产的发展 1988-1992年，开始有了售楼处； 1992-1994年，有了营销的形式（开始主动式销售），有了广告，围挡； 1994-1996年，有了专业的代理公司； 1996-1998年，开始步入了正规—营销包装（针对楼板品质）； 1999-2002年，以销定产； 2002至今，以需定产、观念地产、概念地产 代理公司模式简介 1、全程策划：从拿地开始 不介入销售 2、纯企划 3、销售代理 房地产成本 土地成本40% 工程造价成本30% 市政配套成本（管网、学校、医院…）5% 税收成本20% 灰色成本（宴请）10% 利润成本（20%-50%） 容积率 容积率是指一定地块内，地上总建筑面积与建设用地面积的比值。 容积率是衡量建设用地使用强度的一项重要指标。容积率的值是无量纲的比值，通常以地块面积为1，地块内地上建筑物的总建筑面积对地块面积的倍数，即为容积率的值。容积率以公式表示如下： 容积率实际于城市规划管理秩序要，为改善城市居住环境条件，为控制人口密度和产业密度，即控制土地使用强度等而提出的一个限制指标。 容积率越高，则意味着建筑面积越大，单位土地成本越低，房屋成本越低。同时也意味着人均占有绿地面积减小，居住环境质量下降。 容积率关系到居住的舒适程度，容积率越低，舒适度相对越高； 建筑密度 建筑密度:一定地块内所有建筑物的基底总面积占用地面积的百分比。单位：％。 建筑密度是反映建设用地经济性的主要指标之一。计算公式为： 有关房屋产品类型的名词——居住类地产 有关房屋产品类型的名词——居住类地产 高档公寓 是指其单位建筑面积造价通常高于当地一般民用住宅造价一倍以上的公寓，通常为跃层式住宅、顶层有花园的、或多层住宅配有电梯的，并拥有良好的绿化、商服、物业管理等配套设施。 酒店式服务公寓 是指提供酒店式管理服务的公寓。 始于1994年，意为“酒店式的服务，公寓式的管理”; 市场定位很高; 它是集住宅、酒店、会所多功能于一体的; 具有“自用”和“投资”两大功效，除了提供传统酒店的各项服务外，更重要的是向住客提供家庭式的居住布局、家居式的服务，让人有宾至如归的感觉。 有关房屋建筑类型的名词——居住类地产 联排别墅 联排别墅于19世纪四五十年代发源于英国新城镇 时期，欧美普及。联排别墅又称TOWNHOUSE， 有天有地，每户独门独院。它是由几个三层左右 的单户别墅并联组成，每个单元与共邻单元之间 共用一道建筑分割墙。 有关房屋建筑类型的名词——居住类地产 有关房屋建筑类型的名词——居住类地产 板楼 指非塔式建筑的其它建筑。当板式建筑主要朝向建筑长度大于次要朝向建筑长度两倍以上时，其主要朝向的建筑外墙称长边，次要朝向的建筑外墙称端边。当板式建筑主要朝向建筑长度大于次要朝向建筑长度两倍以下时，其各朝向的建筑外墙均为长边。 是指由多个住宅单元组合而成，每单元均设有楼梯或楼梯、电梯均有的住宅； 每个单元用自己单独的楼梯、电梯。板楼又称排楼，是并排兴建而成的建筑体，一般为多层或者小高层。 板楼与塔楼的优劣势分析 板楼的四大优点： 1、南北通透，便于采光通风。 2、板楼均好性强。 3、管理成本不高。 4、面积使用率很高。 板楼的两项缺点： 1、建筑密度低，房价高。 2、户型格局不宜改造。 塔楼的四大优势： 1、节约土地资源，房价较低。 2、空间结构灵活，宜于改造。 3、结构强度高，抗震性好。 4、居高望远，视野开阔。 塔楼的两项缺点： 1、均好性差，居住密度高。 2、面积使用率不高，存在灰色空间。 其它相关物业类型名词——办公类地产 定义 建筑物内供办公人员经常办公的房间称为办公室，以此为单位集合成一定数量的建筑物称为办公建筑。 四、房屋建筑结构 1、砖木结构 2、砖混结构 3钢结构 4框架结构（钢筋混凝土结构） 5混凝土结构 6其他结构 如：竹结构、专拱结构、窑洞等 建筑基本分类及基本建筑术语——建筑基本分类 按房屋建筑结构分类：砌体结构 内外墙、柱等由砖、石、砌块砌成，并用以承重，统称砌体结构，常用于单层空旷的房屋或八层以下的多层房屋。其优点是耐火性、化学稳定性和大气稳定性好；易于就地取材，节约钢材、水泥和木材；隔热、隔声