【2017年整理】远郊陌生区域休闲地产项目的驱动KPI.pptVIP

本报告是严格保密的。 本报告是严格保密的。 本报告是严格保密的。 本报告是严格保密的。 本报告是严格保密的。 本报告是严格保密的。 远郊陌生区域以休闲地产模式成功驱动KPI 版权声明： 本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。 2008.11.28 平台沉淀人：黄芳、马睿鹏 研究案例： 案例选取标准： 案例借鉴点： 如何通过开发策略规避市场风险，快速实现价值？ 如何通过启动区策略撬动远郊大盘首期开发？ 如何通过配套实现项目差异化竞争及稳定持续开发？ 采取何种产品规划来提升项目价值？ 远郊陌生区域； 与中心城40-60分钟车程距离； 具一定资源环境； 低容积率（1.0-1.8）； 广州 碧桂园凤凰城 成都 中海国际社区 案例研究 成都 中粮御岭湾 深圳 万科棠樾 陌生区域大盘，提升区域价值平台，打造“享受别墅生活的好地方” 开发背景： 广州城市扩张，郊区化趋势形成 广州·碧桂园凤凰城 项目指标： 占地约9000亩 景观资源：山景，人工湖景，增城荔枝文化村 品牌价值：碧桂园 项目区位： 位于增城广园东快速路东侧，城市陌生区域 交通条件： 拥有完善的交通配套，往返广州、东莞、深圳、香港；行广园快速至天河体育中心约20分钟 总价控制，通过 “白领也能住别墅”理念的营销，大量吸引主动郊区化客群 产品定位——中档价位的中档品质别墅 规模效应加上碧桂园的低成本运作能力带来了低总价（50万元一幢别墅），打造“白领住别墅”的概念。 客户构成——主动郊区化客户为主 本地人及本地做生意外地人占三分之二，广州东部地区占三分之一。后期广州客户比例增加，多为高知非创业型高收入阶层。 广州·碧桂园凤凰城 规划布局：利用原有资源与各区域再造景观、水域结合达到亲水、休闲功能最大化 广州·碧桂园凤凰城 水景观与道路交错，给人以亲切的自然之感。 以“森林、湖泊、新城市” 定位的凤凰城，山水新城人居新模式； 保护原有资源开发，在不改变原有纯自然生态的情况下对现有资源进行美化和运用，营造出一种建筑与自然合二为一、富有自然情趣和亲和力的休闲生活氛围； 打造水景观节点，满足居住亲水性； 五星级酒店、康体中心、市政文化广场、休闲会所等差异化大盘配套，与山水资源结合，营造休闲度假低密社区氛围 景观资源最大化利用：山景+人工湖景+增城荔枝文化村 五星级酒店 占地7万平方米，建筑面积17万平米，有500多间的套房供度假旅游者使用 市政文化广场 3万平米 商业中心 2万平米 康体中心 占地3万平方米，一系列健身、康复设备设施 休闲景观会所 占地上万平米，与人工湖遥相呼应 休闲度假配套： 凤凰城的商业用地面积近20万平方米，总建筑面积为30万平方米 五星级酒店 2002年：康体中心、商业中心等便已投入使用； 2003年：以白金五星级标准建造,集商务、度假于一体的凤凰城酒店试业； 2004年：凤凰城大型商业配套——东门商业广场启动； 2005年：位于凤凰城入口处的广州游乐第一村增城荔枝文化村隆重试业； 广州·碧桂园凤凰城 商业中心、交通中心、食街、超市、学校、社区医疗等城市属性配套，保证项目开发持续竞争力 交通中心 占地1.3万平方米，充分满足公共交通的需要 超市 占地1.1万平方米 食街 占地面积达1.1万平方米；有接近1万平方米共1000间的商铺可供经营 学校 幼儿园，中英文中小学 社区医院 小区医疗站 其他 游泳池 、网球场、健身中心、儿童活动中心等 城市属性配套： 全面完善的功能配套，有效地克服了区域陌生感，满足业主基本生活需求的同时体现大盘气势 2002年：凤凰城大型交通中心、大型超市等便已投入使用； 2003年：超省一级标准的凤凰城中英文学校正式开学； 广州·碧桂园凤凰城 一期以别墅产品为主，奠定项目高端形象；产品形态多样，全面覆盖客户需求 开发策略——低密起势 一期开发面积：2500亩；建筑面积：40万平方米；容积率：0.35 ； 一期住宅分成别墅、洋房、联排别墅和超豪宅四个组团，并呈现多样化的态势，共60余种户型。 2002.5.1日开盘，别墅为主，均价5000元/平米。 产品特色：带全屋豪华装修，而这种装修更是针对特定户型的特点，设计不同的装修风格，营造一种自然和谐的生活方式。 产品形态多样，包括半山洋房、浪漫阳光TH、独立别墅、半山超豪别墅等 广州·碧桂园凤凰城 1986亩低密度城市外部规划新区周边大盘，缺乏城市资源，具备一定自然资源，但不足以支撑整个大盘运作 成都西北角，城市三环外 区位 占地面积：1986亩 容积率：0.9 建筑覆盖率：＜40% 绿化率： ＞35% 建面：约119万㎡