【2017年整理】金茂集团新场古镇.pptVIP

— * — 古镇旅游开发比起一般的旅游景区开发在投融资体制方面面临更多的困难和挑战。具体表现为：开发进程长与古镇城市化相结合；产权关系复杂牵涉面广；面对提升区域经济体综合竞争力的压力。 新场古镇开发实施中的瓶颈 在管委会的管理和协调下，古镇的开发建设初期基本由古镇所在地国资控股的企业具体运行，如乌镇、周庄、西塘等古镇均在古镇开发之初设立了相应的开发主体，如乌镇旅游开发有限公司、江苏水乡周庄旅游发展有限公司等。随着古镇的发展，各古镇为拓展发展空间，开拓市场资源，均引进外部战略投资者，如乌镇先后引进中青旅控股、IDG集团，南浔则引进上海博大（2010年上海博大退出），同里引进中国世贸集团，周庄计划引进香港中旅集团等。 新场古镇旅游投资估算 新场古镇和旅游开发建设经费预算表 建设项目 费用预算（亿元） 资金来源 一、古镇建设项目 12.3684 财政资金5.88亿，自筹资金6.486亿 二、风貌协调区费用 2.66 三、片林动迁回购费用 21.23 四、桃园开发费用 2.48 五、南山寺项目开发建设费用 1.5 总计 40.2384 1、新场古镇核心区范围内基础设施建设、古建筑保护和修复、旅游中心建设、动迁费用。该项费用总计约为12.3684亿元人民币，其中财政资金约为5.88亿元人民币，自筹资金规模约为6.486亿元人民币。 2、古镇风貌协调区动迁费用。风貌协调区占地1平方公里，将在保持建筑、景观与核心区协调的前提下，适度实施房地产开发，需对居民进行动迁安置，初步估算动迁费用约为2.66亿元。 3、片林动迁及回购费用。片林占地1700亩左右，其中尚有居民约500户，需进行动迁安置，动迁费用需7.23亿。片林原由民营企业经营，如需开发需要新场镇政府进行回购，初步估计回购费用约为11亿元人民币。 4、桃园建设开发费用。目前，桃园占地600余亩，仅具备观赏和种植功能，若需开发建设成“世外桃源”旅游景点，并配备一定的旅游设施，还需要投入资金约2.48亿元。 5、南山寺项目建设费用。根据规划安排，南山寺周边将进行旅游开发，建设一座钟鼓楼供游客撞早钟，此建设项目需资金1.5亿元。 6、风貌协调区土地出让收入。风貌协调区现有658亩可出让建设用地，初步估算土地出让收入（新场镇实得收益，包括土地出让金、土地纯收益）约为9亿元。 * 按浦东改革与发展研究院2012年9月30日制定的《新场古镇保护与旅游发展规划（初稿）》建议，项目总体开发需要资金40亿人民币，其中古镇建设费用为12亿人民币。 新场古镇建设起步晚、起点高、目标远大、志在超越，需要整合的资源比较多，涉及的范围比较广，应成立新场古镇建设管理委员会作为区政府派出机构，负责古镇的规划、建设和管理。 在招商引资时将重大项目切块招标，引入见过大世面、做过大项目、资金实力雄厚、资质等级较高、对古建筑保护有一定实践经验的战略投资者，进行大型和长期项目的开发建设。 为避免规划目标异化和过度商业化倾向，不宜将主要项目一揽子承包给一个开发商，应采用分片切块对外招商的方法。 新场古镇引进投资主体的目标 * 基础设施：可以考虑的有“以地换路、特许经营、长期贷款、产业基金或产业信托等”。 经营性引擎项目：统一策划、统一规划后，引进项目运营商，由市场去运作，政府做好协调、监督和服务的工作。 新场古镇旅游度假区开发投融资策略 新场古镇旅游度假区的建设，在开发投融资方面，首先建议成立一个企业实体，然后根据不同类型、不同性质的建设项目，有所倾向的选择策略。 * 5 金茂投资意向 * 1、采用“文化＋旅游+商业+地产”联动开发旅游综合体模式，进行零售商业、旅游休闲、星级酒店、养老地产、中高端住宅等综合开发。 * 由于新场古镇本质上是浦东新区的一个旅游文化主题城区，其功能是多元的，也是复合的，因此应采用多元产业联动的开发模式。 文化是一个城市的精神象征，代表了一个城市的形象，反映了一个城市的品位。因此，新场古镇首先应该举起发展文化产业的大旗。 旅游对一个城市的经济具有很强的拉动作用，同时还能有效促进产业的发展、提升城市形象、品位和人气聚集。而地产则是新场古镇开发建设的重要保证。 文化、旅游、商业、地产等多元产业之间的有机嫁接，可以有效平衡的近期投资和远期发展之间的关系，形成相互补充和支撑。 新场古镇开发模式建议 * * 新场古镇开发模式建议 即由方兴地产金茂集团发挥其在商业地产开发、经营、资金上的优势，采取收购新场古镇目标资产或经营权的方式，协助政府理清产权关系，再将收购资产注入现有古镇开发公司，在政府主导下依靠不断投入及经营盈利滚动实施古镇的保护性开发。力争在三年内小有成效，五年内有根本性改观，八年内达到“都市古镇”模式的理想状态。 2、采用政府主导的项目公司