博德山庄的现状、今后的操作思路、如何用好有限资金的设想(6,2.docVIP

博德山庄的现状、今后的操作思路、 如何用好有限资金的设想 博德山庄自1998年7月开工迄今已近二年，已投入资金2490万元人民币，约占总概算的54.35％。整个山庄南、中、北三大区都全面展开，现已开工的别墅88套，其中有60栋套别墅土建工程已基本完成。已有28套别墅（处南区）完成程度较好，已经面向市场销售。 博德山庄是一个好项目，市银河城市信用社针对此项目给予我公司的贷款（共计850万元）支持足以说明这一点。 山庄工程就现有状态而言，不容乐观──因为入住环境没形成而使销售不利，销售回笼资金不足以推动整个项目尽快完成；不必悲观──因为入住环境稍加努力即可形成，即可使处于等待之中的购房者真正成为“庄主”，促成资金回笼。 基于这种现状，我公司渴望再次得到银行的贷款支持。但在这之前，我公司对过去的操作过程有一个反思，对今后的操作有一个设想，有一个目标。 反思：1、山庄工程自动工起便定位于全面展开，面大，投入资金大，而实际操作中又期望一边实施一边销售，形成滚动操作，达到以销促建，以建促销这样一个良好的循环，事实说明是不现实的；2、对销售形势估计过高，没有真正分期分片形成入住环境，资金使用、分配上没有突出侧重面，使贷款资金的注入未能达到预期的效果；3、山庄工程启动至今有二次间断，工程推进缺乏延续性，这对销售带来负面影响；4、销售起点定位要提高，给入住者一种至尊至贵的感觉；5、整体运作思路，管理上有欠缺。 现在的关键：是调整思路，加强管理，注入资金，启动工程。而真正的关键在于与银行方面达成一种共识，取得银行的支持，予以充足的资金，促使“山庄“这个好项目尽早地完成，取得好的经济、社会效益。 现在形势的发展很迅速。就赣州这样的地理环境而言，欲购别墅者这个市场份额很有限，同时欲开发别墅山庄的投资者已不仅仅是我公司一家。我公司博德山庄这个项目的建设，最先实施、地理环境最好、整体形象最好，但若不抓紧时间完成，这有限的销售市场份额将被瓜分，这是紧迫性的一面。 通过上述的分析及与银行方面操论，我公司对山庄项目的操作思路有一新的定位，即：突出形成入住环境的同时，以合理的资金投入，加快建设,促进销售,尽快将整个山庄项目顺利完成。 山庄项目概算投资约：4581.70万元。 那么现在如何确定重新启动山庄项目所需资金这样一个合理数额。当初，经过分析，我们认为这个合理数是500万元人民币，并对资金使用分配做了具体设想，提出了目标。但这想法是基于入住环境的形成，之后别墅销售有一个好的市场反应，资金能如期回笼，以致带动后续工程的分期分片形成。这样是不是最佳方案呢？首先有三点：一是这种方案的成立，必须有预期的售房指标达到做保证；二是这种方案，对整个项目操作完成是一个阶段性较长的过程──时间长。这样经济效益将递减，销售市场份额占有率将减小；三是存在一种担心，即若售房未能达到预期的目的，又将形成资金上的紧缺、脱节，造成又一次建设停顿，这是令人担忧的。因此，我公司期望银行一次性注入操作完成整个山庄项目所需的一个合理资金数额：988万元人民币，以期全面展开，尽快完成整个山庄建设，以其完美的形象，优美的环境抢先占有销售市场这个有限的份额，取得良好的经济、社会效益。 若“全面展开，努力尽快完成整个山庄建设”这个方案成立。我们将通过8个月的努力，力争在2001年2月份达到我们的目标。为此，我们对资金使用分配有如下设想： 总体上为二大块，一块是现已开工工程的资金搭配，一块是待开工工程的资金搭配。 现已开工工程资金安排计划： 一、依照现有实际情况，着重考虑完善山庄南区入住环境的形成。 1、（1）酒楼按施工图纸完工需60万； （2）装修成形需90万； （3）广场成形需15万。 2、（1）南区21套D型房周围绿化及分户栏杆形成需18万； （2）南区4套B1型房，2套A1型房周围绿化及分户栏杆形成及南区大花园景点设施形成需30万； （3）南区第一施工队需付款40万。 3、山庄水、电到位需110万。 4、南区区间、道路及道路绿化形成、路灯设施形成需10万。 二、连带考虑中区现已开工别墅及其周围环境形成，有利于销售上及山庄整体推进过程中有层次性、延续性。 1、先就中区已接近完工的俱乐部一栋、C型房12套、A1型房2套、B2型房1套尽快完工，这其中涉及需付第四施工队40万，外墙装修需10万。 2、中区上述户型别墅周围道路形成需10万。 3、中区泳池及网球场形成需48万。 三、第二施工队需付工程款150万元。 四、其他开支（含管理、销售广告、税费等）需50万。 以上四项所需资金为：618万元。 待开工工程，前期安排资金 南区：12套F型别墅、4套C型别墅、2套D型别墅开工需备资金70万元。 中区：11套A型别墅、6套B型别墅、8套C型别墅、2套E型别墅开工需备资金90万资金。