苹果国际公寓可行性报告解析.doc

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苹果国际公寓可行性报告解析

苹果国际公寓项目一期工程 可行性研究报告 淮安大田房地产开发有限公司 二00七年十一月十日 目 录 第一章 项目概况 第二章 市场分析及可行性 第三章 设计方案的可行性 第四章 市政配套、环保及节能等的可行性 第五章 项目法人及其职责 第六章 投资估算及资金筹措 第七章 财务效益分析 第八章 结论 第一章 项目概况 1.1项目名称 本项目由淮安大田房地产开发有限公司进行开发建设。项目名称“苹果国际公寓”,项目所在地为淮安市清河区淮海西路南侧,北京北路西侧。 淮安大田房地产开发有限公司于2007年4月27日经工商行政管理局批准成立,具有房地产综合开发经营暂贰级资质。 公司简介如下: 公司名称:淮安大田房地产开发有限公司 注册地址:淮安市淮海北路19号 法人代表:王文田 企业类型:有限责任公司 经营范围:房地产投资、开发、销售 公司营业执照和房地产开发资质证书见附件。 1.2项目选址 项目所在地为淮安市清河区淮海西路南侧,北京北路西侧。交通极为方便,各基础设施到位,是理想的居住用地。 1.3项目建设内容 本项目建筑为小高层和高层住宅楼,本项目分二期建设,其中:一期建筑面积为16524.28平方米,投资总额为4925万元。,综合容积率3.5,建筑密度25%,绿地率38%。 1.4市政配套: 项目建成后,设计日最大用水量200吨/日;日最大污水排放量180吨/日;基地内设一座400KW配电箱,负荷总装容量约320KW;日最大煤气量12立方米/小时;直线电话安装配置,住宅每户设两门。项目建设方已经就各需要配套的工作向有关管理部门征询,可以配套解决。 1.5建设期 本项目一期工程:16524.28平方米,计划交付时间是2009.2; 1.6投资估算 本项目一期工程初步估算,建设总投资4925万元,其中:建筑安装费用1785万元,土地及相关费用1818万元,其他建设费用为1322万元。 1.7资本金及资金筹措 根据项目实行资本金制度的规定和项目的实际情况,建设单位以自有资金投入,并支付3200万元买得该地块的开发权,进行房地产开发。其余建设资金自筹解决。 1.8财务效益测算 经初步测算,本项目一期工程的全部投资财务内部收益率为32.69%,财务收益值为1610万元,静态投资回收期为1年(含建设期)。财务测算表明,本项目在财务上是可行的并有一定的抗风险能力。 第二章 市场分析及其可行性 2.1市场总体供求状况 2006年,淮安市完成房地产投资60亿元,增长33.33%;市区完成房地产开发投资47亿元,增长34.29%。房地产开发施工面积641万平方米,增长54.46%。新开工面积376万平方米,增长75.7%,竣工面积230万平方米,增长11.65%。市区完成施工面积469万平方米,增长59.77%,竣工181万平方米,增长25.69%。全市普通商品房供应总量211.22万平方米,销售总量为171.95万平方米,销售量同比增长96%,供销比为1.23:1;市区普通商品房供应总量128.57万平方米,销售总量为102.82万平方注入,销售量同比增长57.51%,供销比为1.25:1.2006年淮安市住房消费持续旺盛,全市完成房屋权属登记面积478万平方米,其中市区158万平方米;实现房地产交易面积247万平方米。从地区情况看,淮安市清浦区房地产交易量占全市交易量的28.26%,仅次于清河区35.78%,占比在全市排名第二,从淮安目前的总体情况看,商品房平均销售速度为52569平方米/月。 “ 2.2区位分析 淮安市地处江苏省北部中心地域,位于北纬32度43分-34度06分,东经118度12分-119度36分30之间,北接连云港市,东毗盐城市,南连扬州市和安徽省滁州市,西邻宿迁市。东西最大直线距离132公里,南北最直线距离150公里,面积10072平方公里。2005年,市区建成面积82平方公里。下辖清河、清浦、淮阴、楚州、经济开发区5区和涟水、洪泽、盱眙、金湖四县。 2005年,全市户籍人口524.06万人,其中,非农业人口143.15万人,农业人口380.91万人;男性人口269.01万人,占总人口的比重为51.33%,女性人口255.05万人,占总人口的比重为48.67%。年末总户数为158.33万房,人口密度为每平方仅是520人,市区人口为83万人。 2010年,全市城镇人口达到250万人,城市化水平达46%。中心城市建成后面积达120平方公里,建成后人口达100万以上的特大城市。城镇居民人均可支配收入14700元,年递增10%,农民人均纯收入达56

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