2015年4月8日沈阳雷凯尼绅二期地块营销策略建议.pptx

雷凯尼绅二期地块营销策略建议思博睿市场策略部2015.4.8目录这是一个命题作文条件一：目标成交价格高于竞品10%条件二：产品结构设计是刚性的条件三：合理销售周期3年如何在已知条件下进行解题？项目情况概述——主观因素条件一：目标成交价格高于竞品10%项目名称规模（万平）建筑形式面积区间（平）装修情况均价（元/m2）华润紫云府占地16建面41高层、洋房60-156清水精装高层7600洋房10300东环瑞府占地6.7建面20高层90-137精装7580东亚翰林世家占地14.5建面39.1高层68-120清水6940本案成本是刚性的，区域内品牌项目，主流价格在7200元/㎡左右，如何在激烈的市场竞争中既要保本又要逐利，必须另辟蹊径！项目情况概述——主观因素条件二：产品结构设计是刚性的雷凯尼绅II期产品线配比如下项目名称楼号面积（户型）户数总面积占比雷凯北苑2#79246.81%47086.81%89046.81%3#、4#——110——17.03%——110——17.03%——110——17.03%5#80947.12%464621167.12%61887.12%67787.12%总计646——100.00%项目面积段较小目标客户定位于刚需客群城市面貌及项目通达性较差，客户认知及认可程度偏弱；周边区域同质性产品较多，切多为品牌房企竞争压力严峻；项目入市偏晚，面临的市场及竞争风险加大；项目情况概述——主观因素条件三：合理销售周期3年富力尚悦居全案4栋高层住宅，共计646套，约4万方；结合项目全案体量、未来潜在供应及区域内同质产品销售极致情况，建议全案操作周期2年半左右；恒达翡翠华庭宝地铭门东亚翰林世家潜在供应潜在供应潜在供应东环瑞府华润紫云府2015年2016年2017年前有强敌，后有追兵，时间并不能给项目带来溢价空间项目情况概述——主观因素这样一个项目必须跳出销售，从营销角度考虑问题跳出卖房子的概念 赋予产品新的灵魂项目情况概述——如何在现有条件下实现营销目标城中?养生?示范社区思博睿的解题思路——打造城中养生示范区思博睿的解题思路——打造城中养生示范区目前我国政府已开始高度重视养老问题，为养老地产提供前所未有的政策扶持。民政部《鼓励和引导民间资本进入养老服务领域的实施意见》国务院《中国老龄事业发展“十二五”规划》国办发《社会养老服务体系建设十二五规划》全国老龄办公室和发改委《关于加快发展养老服务业意见的通知》，《中共中央、国务院关于加强老龄工作的决定》十七大《报告》全国老龄委联合民政部等国家十部委发文《关于全面推进居家养老服务工作的意见》国务院新闻办《中国老龄事业的发展》白皮书中国社科院发布《中国老龄事业发展报告》蓝皮书养老地产的背景——政策背景社会养老服务体系建设规划（2011-2015年）指出 ：建立以居家为基础、社区为依托、机构为支撑的养老服务体系，居家养老和社区养老服务网络基本健全，全国每千名老年人拥有养老床位数达到30张；全面推行城乡建设涉老工程技术标准规范、无障碍设施改造和新建小区老龄设施配套建设规划标准；改善老年人居住条件，引导开发老年宜居住宅和代际亲情住宅，推动和扶持老年人家庭无障碍改造；创新老年型社会新思维，推动建设老年友好型城市和老年宜居社区。小结：根据以上政策可以看出，养老住宅的设计方向需更加规范化，以老年宜居社区为主，加强社区的无障碍以及老龄设施的设计规划。养老地产的背景——政策背景国内老龄化现状：中国已经进入“老龄化社会”其从进入老龄化到深度老龄化的周期远短于全球其他国家资料来源：2011年 联合国经济和社会发展部2010年世界人口展望养老地产的背景——中国跑步进入老龄社会 我国老年人口的绝对数量大 我国老龄人口绝对值为世界之冠，占世界老龄人口总数的１／５。到２０５０年，我国老年人口总量将超过４亿。 高龄化趋势显著 随着我国经济持续发展和人民生活水平的提高，我国人均预期寿命大大延长。我国人口老龄化已经表现出明显的高龄化趋势。“空巢”老人（即独居老人和仅与配偶居住在一起的老年人）迅速增加 关于老年人居住情况调查结果显示，“三代同堂”式的传统家庭越来越少，“四二一”的人口结构（一对夫妇同时赡养４个老人和１个小孩）愈加明显。随着城市化的发展和人民生活方式的变化，空巢老人的比例还将进一步增加。 城乡老龄人口差异被填平，农村养老问题严重 农村青年劳动力大量外出，导致家庭养老功能降低。人口流动已经填补了城乡在老龄化程度上的差异：乡村年龄在65岁及以上人口的比例达到8.1%，已经高于镇6.0%和城市6.7%的水平。养老地产的背景——中国人口老龄化特点五彩阳光城地址：于洪区西江北街155号以“孝”、“