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专题 注： 专题四还有一个问题：土地、房地产市场当前形势是什么？大家自己去找下答案，PPT里提的不多。还有“限购令”对房地产市场、土地市场的影响，是我从网上找的一些观点，大家自己再去完善补充一下··· 一、土地流转 1、农用地流转定义：是指在土地承包经营权有效存在且不改变土地所有权性质和土地农业用途的前提下，经平等协商，享有土地承包经营权的集体经济组织的农户依法自愿将土地承包经营权采取转包、出租、互换、转让、人股等方式流转给受让方并获得收益的行为。 2、建设用地流转定义：（有两种观点） 观点一：认为集体土地使用权流转包括首次流转和再次流转。前者是指集体土地所有者与建设用地使用者之间的土地使用权流转关系；后者是指土地使用者相互之间的土地使用权流转关系。 观点二：认为集体土地使用权流转仅指集体建设用地使用权在土地使用者之间的转移。 3、首次流转和再次流转的区别 （1）所谓的“首次流转”，实质上是土地使用权与土地所有权的初次分离。在我国现行土地制度下，这种分离与建设用地使用权的取得实质上属于同一过程，通常会涉及到土地用途的改变和土地利用规划的实施。集体建设用地使用权与所有权分离的前提是政府依法审批。 首次流转”中土地所有者与使用者之间的流转协议，最终还要经人民政府的批准，但这种批准是被动的、形式上的，很难体现审批的真正意图。在政府审批把关不严的情况下，很可能导致大量土地在乡（镇）政府的操作下涌入市场，耕地保护将更加艰难。 “再次流转”仅限于建设用地使用权的流转，一般不涉及到农地的转用问题和规划的变更，也无需政府审批。 所谓的“首次流转”获得建设用地使用权的做法，实质上是规避政府审批的非法占地行为。 （2）“首次流转”主要发生在集体土地所有者与土地使用者之间，通常是在地方政府的操作下进行。其结果通常是增加建设用地的供给总量，而不是提高现有存量建设用地的利用率；而“再次流转”是对存量建设用地使用权的重新分配，其结果是使目前利用效率较低的土地资源得到更加充分、合理的利用，并不会增加新的建设用地。 （3）“首次流转”如果监管不力，极易造成土地供给失控，产生严重的社会后果；而“再次流转”比较容易监控，以通过流转合同、土地使用权变更登记、税收、价格等手段予以监控。 4、建设用地流转定义：（观点总结） 集体建设用地土地使用权流转是指存量建设用地使用权在集体建设用地使用者之间的流转，而不应包括土地所有者与土地使用者之间所谓的首次流转。 国有土地使用权出让不同于转让 农村土地承包经营中的发包不同于转包 5、五大流转模式： 土地互换、土地出租、土地入股、宅基地换住房，承包地换社保、“股份+合作” 6、土地报酬递减规律： 在技术不变的条件下，一定土地面积上，某一生产要素连续投入产出会逐渐达到最高点，在此点后的每一单位投入，产出(或边际产出)将减少，最终成为一个负数，总产量的变化先递增后递减。这个原理就称为报酬递减律。 二、土地征收 1、当前征地工作中存在的问题： 征地规模和征地范围的问题 征地审批权限及审批程序的问题 征地补偿问题 安置问题 征地这一行为本身的问题 2、征收程序 第一步：发布拟征地公告 第二步：确认征地调查结果 第三步：组织征地听证 第四步：拟订“一书（三）四方案”组卷上报审批 第五步：征收土地公告 第六步：征地补偿登记 第七步：拟定征地补偿安置方案并公告 第八步：征地补偿安置方案公告 第九步：落实征地补偿、安置资金（包括社保金） 第十步：最后交出所征收的土地 3、征收程序存在问题 （1）土地征收的认定阶段 （2）土地征地的实施阶段 （3）对农民的救济程序规定不足 （4）现行征地程序欠缺征后跟踪检查的环节 4、解决征收程序问题的办法 （1）增加公共利益认定程序 ①司法介入时间提前 ；②拓宽司法受案范围 ；③加强对司法机构的监督 （2）建立救济体系 （3）完善公告程序 ①增加征收前通知与公告； ②公告的内容需要丰富，以保证被征收人获取充分的信息； ③公告的方式应以直接送达为主。 （4）设立专门的土地争议裁决机构 （5）增加事前协商价购程序 （6）建立紧急征收的特殊征收程序 5、征收补偿存在的问题 （1）征地补偿原则模糊 （2）征地补偿范围偏窄，且补偿标准不合理 （3）补偿方式单一，安置责任不明确 （4）补偿不合理却无司法救济 6、解决补偿存在问题的措施 （1）明 确 事 先 补 偿 的 原 则 （2）完 善 立 法 的 规 定、明 确 权 责 （3）细化补偿项目，拓宽土地征收补偿范围 （4）根 据 当 地 的 经 济 情 况 进 行 补 偿 三、土地管理体系 1、什么是土地腐败？ 开发商绕开征地程序，低价“私占”集体土地，又通过收买政府官员，高价倒卖给政府变身“国有”，官商结成“利益输送”联盟。政府人员贪