天津中心区PK滨海新区(2006--16页).docVIP

天津中心城区PK滨海新区两大轴心中的商业群落2004、2005年的变革与激增之后，逐步进入发展整合的关键阶段。联合地产将围绕本期主题，分析中心城区与滨海新区的商业地产开发现状与趋势。 2006年2月，中国科学院中国现代化研究中心发布了《中国现代化报告2006》。报告指出，北京、上海、天津已完成以工业经济为主要特点的第一次社会现代化，达到中等发达社会水平。2005全市生产总值达到3665亿元，年均增长13.9%，人均生产总值4300美元，年均增长12.7%。经济结构调整迈出重大步伐，整体素质明显提高，服务业增加值1485亿元，年均增长11.4%。商品购销总额8300亿元，年均增长27.7%。现代物流、商贸会展、房地产等行业规模不断扩大。经济体制改革继续深化，发展活力进一步增强；对外开放水平不断提高，滨海新区经济实力和对区域经济的服务功能显著增强；基础设施建设取得突破性进展，城市面貌发生巨大变化。滨海新区在今年上半年，社会消费品零售额达到103.84亿元，同比增长13.2%，呈现出商业市场繁荣，居民消费旺盛的喜人局面。2006年天津将通过优化布局、完善功能和提升水平，加快建设内外贸融合、结构优化，充分体现大都市繁荣繁华的现代商贸中心特色。“十一五”期间，商业设施投资总额将达900亿元，年均增长20%。600万平方米。-滨江道、小白楼中心商业区为核心，全市24个区域商业中心为骨干的大都市商业框架。和平路-滨江道中心商业区以高端消费为特征；小白楼商业中心区以发展商务主导型商业为目标；24个区域商业中心主要面向市民百姓，以中档为主并向多层次发展。9条街道实施改造、扩建和提升；建设上谷餐饮街、直沽风情街、长江道汽贸街及蓟县唐式商业街等4条商业街。 二、两大轴心商业地产市场供应状况分析 伴随天津各项经济指标大幅度上升的趋势，天津市的商业地产市场迅速升温，两年内，相继开发建设的商业地产项目达到过去的数十倍之多，据不完全统计，天津市目前的商业地产开发面积已超过七百万平方米。在2004-2005年间，中心城区商业物业市场约350万平方米建筑面积的各类大型商业面积竣工，五大商圈及商业区域的商业供应量为180万平方米左右,新增供应量主要集中在海河板块和地铁沿线，越来越多的商业面积集中在含有写字楼、公寓和酒店的综合项目之中。天津市未来将出现数量较多的大型购物设施和主题购物街，面积多在10-30万平方米之间。 滨海地区商业地产起步于1995年，2001年随着房地产业的兴起而迅速发展，在2005年达到高峰，预计2006年这个数字将继续增加。滨海新区商业地产从2003年起呈现平稳发展的局面，2006年的供应量近70万平方米，大多为建筑面积在5-10万平米范围内的综合性大型商业项目。 三、两大轴心商业地产整体形势分析 目前中心城区与滨海新区的商业物业处于发展的初期阶段，尚不具备成熟市场的特征和发展规模。但最近几年，在逐步开放和激烈竞争的宏观形势中，天津经济持续发展，商业市场在其自身多次结构调整的推动下，发展水平已明显升级。天津市商业市场开始呈现出现代化、市场化、多元化的发展趋势，同时，居民对消费品的需求呈逐年上升趋势，消费品价格指数持续下降，为商业物业的快速发展奠定了较好的市场基础，同时市场细分得到加强。 中心城区与滨海新区商业地产在过去三年发展迅速，从开发商项目操作的成长速度看，天津2005年、2006年进行营销的商业地产项目数量比较大，但真正开业估计集中在2007年、2008年。其中，中大型商业地产项目的数量占市场的主体，中小型商业地产项目的市场结构比较稳定，而且商业功能及招商等问题不容易发生大的偏差。换言之，中小型商业地产项目的市场风险便于控制，所以建议第一次进行商业地产开发的开发商更多关注中小型商业地产项目。 滨海新区的商业物业经营，被洋货、解放路、开发区第三大街这三大核心商圈牢牢把控，以洋货市场为核心的周边区域，聚集了塘沽区1/3左右的人口，商业区与住宅区相混合，零售、餐饮、娱乐业态的比例较符合商圈业态设置的规律和消费者需求；商圈的辐射范围较广，消费者来源趋向多元化，各商圈的主题性和消费梯次较为分明，充分结合辐射区域的人群构成和消费习惯，整体经营状况良好。12%左右（社区商业的比例实际上还不足以完全表现市场的现状，真实的市场供应量会高于这个数字）。滨海新区优势的宏观环境，自然吸引了众多地产开发商的关注，海河南岸响锣湾商务商业项目的启动带来了大量商业用地的出让，带动了滨海新区新一轮的商业扩展，但滨海大开发所带来的实际需求增长速度能否跟得上滨海商务市场即将到来的巨大供应量仍有待商榷，即便有相关的扶持政策，对市场的刺激也有滞后效应。（图为中心城区与滨海新区商业物业的增量状况，单位：万平方米）WTO零售业解禁后，外资零售企业将加紧在天津市场的积极