【2017年整理】零售商业圈区位选择及其问题规避.docVIP

零售商业圈区位选择及其问题规避 一、商圈理论和商业区位 （一）商圈与商圈实务 所谓商圈，是指以零售店所在地为中心，沿着一定的方向和距离扩展的、能吸引顾客的范围。简单地说，就是来店顾客所居住的地理范围。商圈理论最早是由德国地理学家克里斯泰勒在20世纪30年代提出的，即商品和服务中心地理论。本文所指的零售店的销售范围通常都有一定的地理界限，即有相对稳定的商圈。不同的零售店由于所在地区、经营规模和经营条件的不同，其商圈的规模和形态存在很大差别。同一个零售店在不同的经营时期由于受到不同因素的影响，其商圈规模也是时大时小，商圈形态表现为不规则的多角形。为了便于分析，把商圈视为以零售店为中心，向四周展开的同心圆型。商圈包括三个层次，即中心商业圈、次级商业圈和边缘商业圈。国内外学者对商圈的解释，可谓五花八门，有“地理范围”说，有“空间范围”说，还有“心理范围”说。可以说商圈是“地理范围”和“心理范围”综合作用的结果，是以一定的地理位置为基础，满足顾客不同时期的购物需求的企业的销售空间。  商圈分析是指对商圈的构成、特点和影响商圈规模变化的各种因素进行综合性的研究，也称为商圈实务，主要包括需求状况分析和竞争状况分析两个方面。(1)需求状况分析一般从人口与商业气候两处入手。人口分析，是对人口总量、密度、年龄分布、平均教育水平、居住条件、总的可支配收入、人均可支配收入、职业分布、人口变化趋势和消费习惯等进行的分析。商业气候分析，是对主导产业及产业多角化程度等进行的分析。通过这些分析，商场可掌握商圈内是否存在产业、是什么产业以及会给商圈带来什么影响。(2)竞争状况是指零售商业之间的“竞—合”关系及其对顾客的影响。就选购商品而言，顾客通常愿意去一个有两家或更多家商店的地方，以便进行挑选和价格比较。如果一个城市里有三家商店竞争销售相同的商品，那么集中在一起的两家商店比离开一段距离的另外一家商店更具有优势。因为消费者还是愿意到能够进行货物比较的地方购物（除非实力雄厚的零售商能使潜在的消费者确信比较购物毫无必要，那他就可以利用孤店租金较低的优势，经销品种齐全、价格更低的商品）。另外，当店址周围有多种商店类型协调并存，形成相关商店群时，往往会对经营产生积极影响，如经营相互补充类商品的商店相邻而设，就可在方便顾客的同时，扩大自己的销售。  （二）商圈分析对商业区位选择的意义 对商场来讲，商圈分析有重要的意义。它有助于企业选择店址，在符合设址原则的条件下，确定适宜的设址地点。因为商场在选择店址时，总是力求以较大的目标市场，来吸引更多的目标顾客，这首先就需要经营者明确商圈范围，了解商圈内人口的分布状况以及市场、非市场因素的有关资料，在此基础上，进行经营效益的评估，衡量店址的使用价值，按照设址的基本原则，选定适宜的地点，使商圈、店址、经营条件协调融合，创造经营优势。  二、沃尔玛的商业区位选择及商圈实务 （一）不同空间尺度的沃尔玛商业区位的选择从宏观角度来看，沃尔玛作为全球最大的零售跨国企业，其在全球的分布是广泛的。就其在中国的分布来看，呈“沿海——中部——西部”三级梯度的分布模式。其中广东、福建、浙江三省为全国沃尔玛布点最多的省，而且集中分布与东南沿海地区；中部各省都有分布，但数目较少；而广大的西部地区沃尔玛的足迹还未涉及。到目前为止，新疆、西藏、青海、甘肃、陕西、宁夏、内蒙等省还没有沃尔玛的零售点。  从中观角度看，沃尔玛在浙江省的分布又不同于广东、福建这样的沿海省份。广东、福建省境内沃尔玛集中分布于沿海一带城市，而在浙江省其分布具有明显的中西部倾斜的趋势。可以说在浙江整个范围内沃尔玛的布局比较均衡，完成金华、嘉兴、宁波、衢州和杭州的布点，基本覆盖了浙江省的大部分地区。 从微观角度来看，2006年6月22日，沃尔玛进驻金华，成为浙江沃尔玛首店。在符合沃尔玛进军的“二线模式”下，沃尔玛在金华的选址定在了穿越金华市整个城区中心的婺江的北岸，也是整个市区的几何中心上（八一北街与婺江路交汇的十字路口处）。  （二）沃尔玛在金华市商圈的界定 在沃尔玛的商圈分析中，我们通过随机发放问卷法，共发放500份问卷，进行分析、总结并分析了沃尔玛的商圈范围。调查的主要内容包括商店所在地的人口总数、客流量、消费水平、营业额预计值、竞争对手情况等资料。 从分析中看出金华沃尔玛的核心商圈北与浙赣铁路相交，与环城北路邻近，附近有五星公园等设施；南则与中洋购物中心、福泰隆广场等商场接壤；西边至金华九中、汽车西站和火车西站；东边则可以到下沿和清风公园，是一个半径大致为2km的圆，人数占了消费人群的75.85%。这个范围几乎囊括了金华整个市区的大半，金发广场等人流聚集地也在其核心商圈内。而沃尔玛的次