洪泽县大庆南路地块开发成本经济测算供参考学习.docxVIP

洪泽县大庆南路地块开发成本经济测算益方集团.营销中心第一部分 项目产品规划一.地块概况1.宗地现状本地块位于大庆南路东侧（原天鹅湖宾馆），北临苏宁电器，南侧为供电局，东面为民宅。该地块属于老城区板块属于县城中心位置。距目前县城最大超市华润苏果约500米2、地块分析地块当前为天鹅湖宾馆和联通公司位于老城区，整体较为方正，占地面积约17亩，西面紧邻城市干道大庆南路，人流量可观；北面为苏宁电器（1-3F为商业，楼上为住宅），后期本地块高层建筑需考虑日照需求进行退让；南侧为洪泽广电总台占地约6亩，后期开发可考虑并入本地块（合作方提出）；东侧为居住区从北侧东风路有一个小入口，由一条小路隔开（后期可作为人流导入路径）；目前整体来看地块西侧商业价值最高，关于南北两侧商业价值需要根据产品规划以及人流路径导入进行提升。项目产品定位商业采用步行街形式，通过设置小型广场、步行街进行人流导入，把地块分为内街和外街。通过地块四至规划道路以及内街设置从而达到有效的导入人流，且可以达到商业价值最大化。商业层数控制两层；住宅分析：考虑住宅建安成本以及当地住宅售价，住宅层数应控制在18层一下，户型以中小户型为主，楼型分为两梯三户和两梯四户。具体排规意向图如下：针对当前容积率问题进行一下说明：前期沟通中田总要求容积率按照5.0来做，但若此项目做到5.0的容积率其产品业态将不符合以上产品定位。因为只有地面做集中性商业