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房地产投资过热的原因以及调控对策研究 摘要：房地产作为中国的支柱产业对中国的发展做出了不可磨灭的贡献，但是由于许多地方政府过度的依赖房地产事业，导致了大量的资金和其他资源过度地追逐房地产，从而使制造业升级缺乏资金、技术和人力资源等方面的支持。22432元现状 在政府控制房价、调整住房供应结构、加强土地控制、信贷控制等一系列宏观调控政策陆续出台的背景下，地方政府过度的投资冲动将受到一定程度的抑制，对土地与房屋开发投资的增速也将相应减缓。与此同时，加息、提高存款准备金率等措施所导致的房地产开发贷款与消费贷款增速的放缓将直接影响房地产开发的规模和施工、竣工速度。房地产资金来源结构单一，开发商自有资金比重低，房地产市场资金依赖度比较高。圈地的可能性依然存在。 房价增长快，对民众的心理预期比较大，住房比重偏小，结构性矛盾依然突出。住房社会保障的配套政策不健全，可操作性较差，门槛高、受益面窄。房地产企业数量多、负债率高。 二手房房源没有释放，供给不足，市场需要规范。 房地产诚信缺失。拆迁安置补偿不合理纠纷不断。所有这些问题的核心在于地方政府的“”，即地方政府依靠高额的土地出让金来补充当地政府的财政收入。开发商赚取高额的利润而政府收取开发商高额的出让金。高地价，高利润就有了超出当地平均居民家庭年收入10倍20倍的房价。在这一利益链条的捆绑下中国大陆的高房价将延续。 高房价的第一个危害是抑制其它方面的需求，造成畸形经济结构。高房价造就了众多的房奴，他们大多从农村走来，十多年学校生涯之后，他们取得了进入大城市的门票——大学文凭同时也花光父母一生的收入毕业之后的他们一方 面要赡养父母，另一方面要攒钱买房子，因此他们会尽可能的压缩开支，然而他们又是工薪阶层中的高收入者，也就是未来的中产阶级，他们不消费，整个社会的消费就没有了支撑。第二危害就是抑制其它方面投资，造成畸形发展。目前我国各种尖端技术的 落后和房地产过热不无关系，资本总是流向利润率最高的地方，房地产的行业的 暴利吸引了过多的社会资本，从而削弱了其他方面的投资。经济结构对不动产过强依赖，降低了我们在国际经济环境中的竞争力。高房价剥夺了众多房奴的幸福感，毁灭了他们十几年寒窗的梦想，让他们失去了消费的能力的同时，也将他们仅有的业余时间拉到了低成本的网络上，在本应该喝咖啡的时间里在网上发着牢骚。投机盛行，影响社会的创造力，这是任何一种暴利行业的通病。只要社会结构中存在一种暴利行业，人们就会对之产生向往，而当这种暴利的收入远远高于其他社会普通收入的时侯，就会造成投机盛行。而劳动是价值创造的唯一源泉当劳动所得占整体社会的收入过低，甚至不能满足劳动者基本生存的时候，人们就不会再劳动，社会也就失去了发展的原动力 3.1 加强对宏观经济形势和政策的监控 宏观经济形势和政策的改变, 往往会引起其他因素的连锁反应, 包括国家税收、劳动就业、居民收入、金融环境、企业利润,等等。政府对宏观经济形势进行全方位的监控, 制定合适的政策, 是防止房地产过热的首要措施。近几年的政府对房地产的调控还是颇有成效的，比如限购令和房产税的提出使得市场的矛盾有所缓减。 3.2 正确评估房地产抵押价值，减少金融机构风险 金融机构在发放贷款时, 应根据保守、确实、安全的原则来评估抵押标的物的抵押价值, 并严格审查, 以避免呆账、坏账损失与信用膨胀。应先评估抵押房地产的正常价格, 即在合理 (公平) 市场上所能形成的市场价值的货币表示额, 这是将来清偿债权而处置抵押物时所预料的最高价格。从正常价格中扣除各种风险后得到查定价格。查定价格时有把握可能处置的最高价格。确定融资比率或贷款比率, 即以查定价格的一定百分比为贷款的最高限额。 3.3 建立完善独立的经济预警系统、公开无偿的信息服务平台，合理引导公众投资 为避免房地产过热的产生, 政府必须建立完善的经济预警系统。经济预警系统应该成为经济决策系统的重要组成部分, 它通过研究宏观经济活动的波动及其规律, 从中找出先行指标、一致指标和滞后指标, 从而对经济波动趋势做出判断性预测, 特别是在经济出现问题是提前发出警报, 以引起决策层关注, 防止问题的扩大化, 但是在我国实际经济生活中, 经常出现投资过热, 虚拟资本恶性膨胀、金融秩序混乱等现象, 却没有经济预警系统及时发出警报, 决策层也未能及时有效的采取相应的对策和调控措施, 从而导致不应有的损失。 3.4 完善政务公开制度，加强土地资源管理，严格土地招投标业 对于解决房地产过热外在引发原因的非市场因素, 政府部门要加强政务公开制度的建设并将政务公开法制化。第一方面是行政信息公开; 第二方面是行政公开。包括行政审批制度公开, 政府采购公开, 标准化管理制度公开。这些措施可以加强政府政策的透明度。要严格土地招投标业务。在土地的招投