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浅议不动产登记中的委托 　　案例：王某于2006年与某开发商签订了商品房买卖合同，购买住宅一套。合同上是王某的名字，王某妻子李某于2007年持王某的委托书以及相关办证材料到不动产登记机构申请不动产登记，将商品房登记于两人名下，李某与王某按份共有房屋产权，李某占80%，王某占20%。2008年王某提起行政诉讼，称在自己不知情的情况下，李某偷拿自己的私章，假冒自己的名义出具委托书，要求法院判决撤销登记机构颁发的产权证。 　　一、委托代理的概念 　　《民法通则》规定，公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。委托代理是指代理人根据被代理人的委托授权而进行的代理。委托是委托人与受托人之间为处理受托事务而设立的合同关系，委托合同确定了委托人和受托人之间的权利义务。委托合同是委托代理行为的基础。代理是一种独立的民事法律制度，委托是一种具体的合同关系。委托代理是指代理人根据被代理人的委托，以被代理人的名义实施民事法律行为，民事法律行为的后果由被代理人承担。 　　二、委托的形式 　　《民法通则》规定，民事法律行为的委托代理，可以用书面形式，也可以用口头形式。法律规定用书面形式的，应当用书面形式。《房屋登记办法》和《土地登记办法》规定，委托代理人申请登记的，代理人应当提交授权委托书和身份证明。《房地产登记技术规程》4.2.5规定，申请人委托他人代为申请登记时，应采取书面委托方式。因此，申请人委托他人代为办理不动产登记的，应提供书面形式的委托书。 　　三、委托书的内容 　　《民法通则》规定，书面委托代理的授权委托书应当载明代理人的姓名或者名称、代理事项、权限和期间，并由委托人签名或者盖章。此项规定对委托书的内容予以明确。1.委托书上代理人的姓名或者名称应当与代理人提交给登记机构的身份证明所记载的姓名或者名称一致。2.委托书上的代理事项应列明代理行为的内容，如办理商品房登记、办理不动产抵押登记、办理不动产变更登记等，写明代理事项为其中一项或几项。3.代理权限是指委托授权的范围。以代理权限范围为标准，代理可分为一般代理和特别代理。特别代理是指代理权限被限定在一定范围或一定事项的某些方面的代理，又称部分代理或限定代理。一般代理是特别代理的对称，是指代理权范围及代理事项的全部，又称概括代理或全权代理。在实践中，如未指明为特别代理，则为一般代理。4.代理期间是指被代理人设定的代理行为的有效期，按照《民法通则》的规定，代理期间届满，委托代理终止。5.委托人签名是指委托人是自然人的，亲自书写自己的名字，委托人盖章是指委托人是法人的，盖法人的单位公章，委托人是自然人的，盖自己的私章。此外，还有一种较为特殊的情况，有一小部分人因文化水平低下，不会写字，或因年龄、疾病等原因不能写字，且没有私章，他们只能以摁留指纹的方式完成“签名”。这种方式也是可以采用的。按照《房地产登记技术规程》规定，“摁留指纹宜摁留其右手拇指指纹或食指指纹”。 　　四、委托登记的法律责任 　　按照《民法通则》的规定，代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。未经追认的行为，由行为人承担民事责任。本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意。按照法律的规定，代理行为的法律后果由被代理人承担，如果代理人属于无权代理，相应的民事行为法律效力是未定的，取决于被代理人是否追认。但是不动产登记中的委托代理，代理人实施代理行为的对象是行政主体，不是民事主体。基于不动产登记的公信力，登记机构一旦完成不动产登记，将登记事项记载于登记簿，相应的物权就已设立，非经法定程序，不得撤销。在本案中，虽然委托人王某否认了委托书的真实性，但登记机构无权直接根据其要求撤销登记。按照“法无授权不可为”的行政法原则，登记机构不可以自行撤销之前已经设立的登记，这也是为了保护不动产登记的公示公信力。那么，王某如何获得权利救济呢？如果李某肯配合，按照《物权法》和《房屋登记办法》的相关规定，李某和王某可以一起申请更正登记。如果李某不配合，王某可以诉诸法院，如果法院支持王某的诉讼请求，王某可以凭法院生效法律文书要求登记机构撤销登记，登记机构依据相关规定撤销原登记。 　　五、不动产登记中有关委托的几个问题 　　1.委托书要不要经过公证 　　委托书公证能有效保证委托行为的真实性与合法性，避免法律纠纷，保障不动产权利人权利。《房屋登记办法》《土地登记办法》和《房地产登记技术规程》都规定，境外申请人委托代理人申请登记的，授权委托书应当依法办理公证或者认证。地方性规定中普遍规定涉及房屋处分权的境内委托书应当进行公证，比如委托他人出让房屋所有权和土地使用权的，委