房地产经济例答案 2.docVIP

某在建工程开工于2008年3月1日，规划总建筑面积1万㎡，用途为写字楼。土地面积2万㎡，取得于2007年3月1日。该项目的正常建设期为2年，建设费用（包括前期工程费、建筑安装工程费、管理费等）为每平方米建筑面积2300元。至2009年3月1日实际完成了主体结构，已投入70%的建设费用，估计至建成尚需1年的时间，还需投入40%的费用。在估价时点，土地的重新取得成本为1000元/㎡，土地还原率为7%，土地使用权年限为50年。当地购买在建工程买方需要缴纳的税费为购买价的3%，贷款利率为5.58%，建筑工程的销售均价6500元/㎡。建筑工程的销售费用为售价的3%，销售税费为售价的5.5%，销售利润率为0。试估算该在建工程2009年3月1日的正常购买总价。 【解】设该在建工程2009年3月1日的正常购买总价为V，则： （1）土地价值 土地重新购建价格=1000×2 =2000（万元） 土地价值=土地重新购建价格×土地年限修正系数 =2000× =1990（万元） （2）开发费用 开发费用=2300×1×70% =1610（万元） （3）贷款利息 贷款利息=1990×[（1+5.58%）2-1]+1610×[（1+5.58%）0.5-1] =272.59（万元） （4）销售费用：3%V （5）销售税费：5.5%V （6）该在建工程价格