房地产开发企业税收剖析及纳税技巧.ppt.ppt

①公司转让土地或工程项目，转让收入依次要交纳营业税及附加税、土地增值税、企业所得税，若转让后公司再关门，获得的利润还要交纳个人所得税。 ②若看成是出售公司，则实际属于转让公司的股权，股权转让所得，不交营业税及附加税、土地增值税、企业所得税，只须交纳印花税和个人所得税。 而公司的股权价值则全部体现在公司的土地或开发项目上。 B房地产开发公司的股东，名下有数家公司，其中该房地产开发的设立就是看中了一块土地增值的潜力。 该公司注册资本2600万元。公司成立后购入一块土地，其成本及费用总额为2800万元。 目前，该部分土地增值潜力很大，若出售，市价在9000万元左右，若投入14000万元开发成房屋，可能增值空间更大，但股东对未来房地产业的走向把握不准，不愿冒更大的风险。 另外有一家公司看中这块土地，愿意购买，但最高出价不超过8700万元。 B公司的股东认为购买方的出价较低，难以决策，设计方案及建议如下： 第一，若B公司单独转让土地，然后再注销公司，转让理想价位9000万元能实现，则： （1）转让收入交营业税及附加税（按5.5%计算） =9000×5.5%=495万元。 （2）应交印花税=9000×0.5‰=4.5万元。 （3）预计至少交纳土地增值税和企业所得税 =2300万元（具体计算方法及原则后面介绍） （4）注销时个人所得税约680万元。 累计交税约=495+4.5+2300+680=3480万元 第二，直接转让公司，作价8700万元，则： （1）印花税=8700×0.5‰=4.35万元 （2）应交个人所得税 ＝（8700－2800－4.35）×20% ≈1179万元 （3）累计应交税 　 ＝1179+4.35=1183.35万元≈1184万元 两者比较 （1）形式上转让收入减少 　=9000－8700=300万元。 （2）实质采用第二种方式少交税 　=3480－1184=2296万元。 （3）股东采用第二方案多获利 　=2296－300=1996万元。 这种设计模式，属于房地产开发行业典型的税种规避规模，也是目前法规中运用较方便的方法之一。 （一）房产税涉及的主要问题 （二）企业对房产税应采取的对策 1．大部分房地产公司交纳房产税绝对额较少 （1）公司自用房面积小，价格低，每年按1.2%的税率交税，几乎可以忽略不计。 （2）开发的房屋，未完工的不交税，已经完工的，若不视同公司自用，也不交房产税。 2．未来的矛盾突出 （具体内容见下页） 3．对目前分期收款卖房的情况，税收征管的定性和方法过于单一，一律作房屋出售征税，减少了国家税源，也影响了契税等相关税收的征收。 针对以上情况，为了打击部分房地产公司捂盘（即开发的房屋暂不出售，等将来卖更好的价格）、捂地等情况，国家拟采取以下措施： （1）凡是房产公司已开发完毕达到销售条件的，若在一定期限内还未出售，超过期限后一律视同房产公司自己使用，视同销售，先征取营业税、土地增值税、企业所得税等，再视同公司自用房征收房产税，将来视情况决定是否同时开征物业税。 （2）对于房产公司有偿取得的土地，在一定期限内未开发，或长期处于半开发状态下的，或国家无偿收回，或视同企业自用，征收相关税收。 （3）对目前分期收款卖房的情况，税收征管的定性和方法过于单一，一律作房屋出售征税，减少了国家税源，也影响了契税等相关税收的征收 （一）房产税涉及的主要问题 1．对于企业自用房屋，应分清其用途和属情 （1）依据：①企业拥有的，独立于房屋之外的建筑物，如围墙、烟筒、窒外游泳池等不属于房产税的征税对象。②房地产公司建造的商品房，在出售前不征收房产税，但出售前已使用、出借、出租的要征税。 （2）企业容易多交房产税的原因 ①涉及围墙、室外游泳池等建筑支出，属于资本性支出，应作固定资产入账。会计核算时，不知道应独立单独，而合并计入房屋的价值，导致长期多交税。 某知名房地产开发公司，属于上市公司，为了打造公司形象，公司总部所在地的室外建筑支出发生2000万元，会计将以上支出，均作房屋建筑物入账，导致每年多交房产税。（当地规定余值扣除比率为30%） 每年该部分建筑上交房产税 =2000×（1－30%）×1.2%=16.8万元。 后来在咨询过程中，发现了以上问题，但该公司已经多交了4年税，同时，税务机关认定该部分支出已经无法从房屋中准确分立出来，要求以后年度还应继续交税。 这种情况主要表现为地产公司将开发的房屋无偿出借的行为等。 某公司开发的部分框架结构房屋，尚未最终完工，公司领导同意暂借部分房屋给某物流公司作临时室内货场，约2200平米。 税务机关发现后，认定出借属于应税行为，然后每平米按3000元的估价征收营业税、附加税、企业所得税，同时按1.2%的比例征收房产税。 （二）企业