房地产法讲义.doc

房 地 产 法 讲 义 编写人：汪玖涛 2012年11月 随着我国房地产市场的快速发展，房地产纠纷与日俱增。不动产是财产价值巨大的一类财产，房地产行业牵涉甚广，本讲义旨在通过对房地产法律制度体系的初步构架，通过了解房地产法的基础知识，运用所学民法的基本原理，初步培养分析一般的房地产纠纷的能力。 第一章 房地产法概述 一、房地产的定义 房地产是房屋财产和土地财产的总称，是房产和地产的结合体。 房地产是由土地与建筑两个因素所构成的统一体。 广义的房地产是指土地及其地上建筑物和其他定着物，即不动产。 狭义的房地产是指土地与建筑物在空间上合为一体的财产形态，它是土地与建筑物的有机结合，强调土地与房屋的结合，单独的土地或者房屋不能称之为房地产。 房屋是指在土地上建设的供人们居住、生产或进行其他活动的建筑物或构筑物。 土地应包括地球表面及地表之下和之上延伸的一定空间。 建筑物是指土地上人工建成的房屋和构筑物。 构筑物是反映除房屋以外的建筑物，人们不直接在内进行生产或活动的场所，如道路、桥梁、水井等。 房地关系 1、我国实行房地一体化管理，房权与地权相统一。《物权法》第142条 但也允许如下两个例外：①实施出资建房行为。②未构成侵占。如在农村自家共有的院子里建房，不构成侵占的，两要件具备，允许无地权的人享有房权。 2、（1）静态的房地一体化： ①合作建房。一种新型的建房形式，一方出资，一方出地，（住户联合做开发商，共同出资，成立房地产公司，大家按各自购买能力一起出资金，综合汇总户型并计算总面积，选购合适地块，找设计公司设计、找建筑公司施工，最后验收付款入住。）建房用于出租、使用，共享收益，司法实践中，如果手续齐备，合同意思表示真实，一般将此类房屋认定为共有。 ②单位集资建房。职工出的是成本价，购房款中不包含土地使用费，故其只享有房权，不享有完整的物权。高校多见此类情况，某些东南沿海地区承认此类房屋的所有权，发给房产证。 《经济适用房管理办法》第34条：“距离城区较远的独立工矿企业和住房困难户较多的企业，在符合土地利用总体规划、城市规划、住房建设规划的前提下，经市、县人民政府批准，可以利用单位自用土地进行集资合作建房。参加单位集资合作建房的对象，必须限定在本单位符合市、县人民政府规定的低收入住房困难家庭。” 单位集资房是改变住房建设由国家和单位包的制度，实行政府、单位、个人三方面共同承担，通过筹集资金，进行住房建设的一种房屋。原是有关单位在资金困难的情况下，利用自身闲置用地招集外单位集体或个人、本单位个人的资金，共同解决生产、生活用房而出现的。 政府及相关部门用地、信贷、建材供应、税费等方面给予部分减免。集资所建住房的权属，按出资比例确定。只要有房产证（全产权）就可以交易，但在交易之前需要先交纳2%的土地出让金。 兴建集资房的土地来源主要有：企业通过减免地价或行政划拨方式取得的土地；集体经济组织的非农用地；农村私人宅基地；国家机关、事业单位、文教卫生、科研单位的非营利性用地。 集资、合作建房是经济适用住房的组成部分，其建设标准、优惠政策、上市条件、供应对象的审核等均按照经济适用住房的有关规定严格执行。 思考：还没有房产证的单位集资建房可以买卖吗？ 按照相关规定，单位职工集资建房属于经济适用房的一种，是政策性住房，房屋所占用土地使用权是以划拨方式取得，并可以享受国家很多其他优惠政策。如果职工是全额集资，将来可以办理100%的产权，在产权证领取后，可以自由上市交易；如果是部分集资，将来为职工办理的是部分产权，另部分产权属于另部分集资人（即单位）。职工想要转让部分产权的集资房，首先要取得合法的房屋所有权证书，其次，要经过产权共有人的单位的同意，而且单位具有优先购买的权利。 根据《城市房屋权属登记管理办法》规定，“房屋权属证书是权利人依法拥有房屋合法权利并对房屋行占有、使用受益和处分的唯一合法凭证。依法登记的房屋权利受国家法律的保护。”只有产权过户了，才依法拥有该房屋产权，成为产权所有人。由于目前没有房产证，无法进行过户，在产权上没有保障，因此应谨慎处理，考虑交易风险。 （2）动态的房地一体化：“押房地也押，卖房地也卖。”《物权法》220条 三、房地产法 房地产法是调整房地产经济关系的法律规范的总称。经济关系包括经济管理关系与经济协作关系，具体而言，房地产法调整的经济关系有如下几类：土地利用管理关系、土地财产关系、土地利用规划关系、城市房屋管理关系、房屋财产关系、涉外房地产管理和协作关系。 房地产法是调整房地产开发、交易、服务及管理过程中发生的经济关系的法律规范。 四、房地产法律制度体系（详见讲义最后一页） 五、我国住房制度及政策之沿革 1956年至1