房地产业营销策略.doc

-------------------------------------------------------------------------------- 房地产业营销策略 作者：yangyebo 【摘要】： 房地产营销是房地产经营中的一个重要环节,本文针对目前房地产行业的一些现状和发展趋势，对房地产营销的涵义﹑现实意义进行了阐述，并且按照营销学中传统的4P理论——即产品（Product）﹑价格（Price）﹑渠道（Place）﹑促销（Promotion）对目前房地产行业中一些新的营销理念和思路进行了详细的分析。 【关键词】：房地产营销 战略策略 【正文】： 一﹑我国房地产业营销现状 （一）目前我国房地产业发展的概况 中国的房地产业是随着改革开放的浪潮逐步发展壮大起来的，虽然只有短短一、二十年的时间，但其势头却十分迅猛，已逐渐发展成为国民经济的支柱产业和先导产业。目前，随着我国住房改革的深入，商品住宅开发投资迅速增加，个人购房在房地产交易中已占有相当大的比例。据国家统计局统计快报显示，全国房地产投资：2004年达13158亿元，占固定资产总投资18．7％，同比增长 28．1％；对比2003年的同比增长29．7％，增幅下降1．8个百分点；2005年1、2月份，投资同比增长27％。新开工面积：2004年同比增长10．4％；对比2003年的同比增长28．5％，增幅下降 18．1个百分点；2005年1、2月份，同比增长0．4％。商品房竣工面积：2004年商品住宅竣工面积为34677万平方米， 同比增长 2．1％，对比2003年的同比增长21．5％，增幅下降19．4个百分点；2005年1、2月份同比增长20％。商品房销售面积：2004年销售面积为 33820万平方米，同比增加 13．9％，对比2003年的同比增加28．9％，增幅下降15个百分点；2005年1、2月份，同比增加14．5％。商品房销售额2004年同比增加30％，对比2003年的同比增加34．1％，增幅回落4．1个百分点。2005年1、2月份同比增加 36．9％。2004年底商品房空置面积1．23亿平方米，同比下降8．3％，出现了自1998年以来，空置面积首次下降。其中商品住宅空置面积为0．74亿平方米，同比下降15．6％。 2005年1、2月份空置面积同比下降4．1％。2004年商品房销售价为2722元／平方米，同比上涨14．4％，对比2003年同比上涨3．9％，增幅提高11．3个百分点。2005年 2月商品房价格继续上扬，同比涨幅超过 15％。统计数据显示,我国的房地产业在经过十多年的发展之后，已经渐渐趋于成熟并显现出良好的发展势头和广阔的市场空间。 （二）房地产营销的内涵及其意义 所谓房地产营销是房地产开发企业以企业经营方针﹑目标为指导，以了解、满足和创造顾客需要为中心，以实现企业目标为目的，通过对企业内﹑外部经营环境﹑资源的分析，找出机会点，选择营销渠道和促销手段，经过创意将物业与服务推向目标市场，以达到占有市场﹑促进和引导房地产开发企业不断发展目的的经济行为。房地产营销是在对市场的深刻理解的基础上的策划。它蕴含着企业生产开发经营的全过程，由市场调查、市场细分、目标市场选择、产品开发、价格定位、渠道选择、促销、售后服务以及信息反馈等组成。开发商按照市场需求开发建设房地产产品，通过交换实现产品的价值，最终获取利润或占领市场，促进企业的不断发展。而市场营销是连接市场需要和房地产产品开发建设的中间环节，是开发商将潜在市场机会转化为现实市场机会，从而实现企业自我发展的有效手段，从某种意义上说，房地产营销是关系房地产开发经营成败的关键。 （三）我国房地产业营销现状 1．房地产业营销总的形势 （1）观念多极化。大城市的房地产企业进入了准营销观时代，在保持或增进消费者利益和社会福利的情况下获得利润。中等城市进入了次准营销观时代，推销观念与营销观念交织在一起，逐步形成了从市场出发，以顾客需求为导向的思想。部分中小城市仍停留在推销观念阶段，企业仍以生产观念、产品观念作为营销观念。 （2）定位理性化。房地产企业逐渐意识到市场调研和产品定位的作用。市场分析日趋成熟，形式由单一发展为多样，分析的内容增多，主要有投资分析、市场机会分析、消费行为分析、供需分析、风险分析。市场研究意识已形成，能根据不同消费者的需求差异开发不同档次的楼盘。很多企业能根据时代发展的需求，结合地区人文条件、居民的收入情况进行产品定位。 （3）产品结构趋向合理，把住宅建设作为房地产开发的重点，限制了高级写字楼、豪华别墅和高档住宅