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报告目录 PART 1 昆明宏观经济分析（略） PART 2 昆明房地产市场整体分析 PART 3 南市区房地产市场分析 PART 4 区域代表楼盘分析 PART 5 项目定位建议 PART 2 销量分析 2011年1—11月，昆明主城四区及呈贡新区商品房成交面积约580万平方米，成交套数为66000余套。除1月、4月成交套数分别创下12536套和10684套的“高点”外，其它逐月成交量均在3000—5000套之间徘徊。数据同时显示，2011年昆明商品房成交量较2010年下滑超过万套。 结论：在国家严厉的房地产政策打压下，2011年昆明地产销量呈下降趋势，而且到下半年，这种趋势更为明显。 价格分析 2011年1—11月，昆明主城四区及呈贡新区商品房均价始终保持在7000元/平方米—8000元/平方米区间。整体市场价格呈现出“8115”格局，即二环外区域的楼盘均价水平在8000—10000元/平方米不等，一环至二环线之间区域的楼盘均价为10000—15000元/平方米，一环内的楼盘均价水平在15000—20000元/平方米。 结论：虽然2011年昆明行业销量下降，开发商任然保持价格上的坚挺，不过这种量降价稳的局面在年头岁尾被俊发的两次降价行为打破。2012年昆明地产将出现什么样的局面呢？ 未来供应预测 从2010至2012年，市政府将用3年的时间，在全市建设保障性住房16万套，其中，城镇保障性住房6万余套，农村保障性安居工程10万套 ； 2011年1至12月，昆明市土地累计成交土地509宗，成交面3平方米，折合约30705.35亩，环比涨幅约为222.31%； 结论：未来2-3年内，昆明市商品房供应量将出现2-3倍的增长； 未来需求预测 2012年昆明市房地产市场需求将受到调控政策的影响：若继续保持目前的政策，预计2012年昆明市全年销量在5万套左右；若放开限购限贷政策，预计销量有3-5万套的回升； 在政策不变的情况下，未来2-3年，昆明房地产市场的价格将继续保持下行的趋势，尤其是低端市场受到的影响将更为明显； PART 3  南市区房地产市场分析 南市区潜在客户分析 首改、再改客户为主，少量首置和城中村改造客户。 政府机构较多（滇池路片区集中了南市区大量的政府机关、事业单位人员达26%左右），区域对相关人员有较强的吸引力； 企事业单位职工、公务员、个体工商户、小商贩是该区的主力人群； 滇池度假区吸引了大量高端人群在本区域置业，占到区域人口的3%左右。这个区域也是昆明的首个豪宅区。 区域项目开发时间晚，楼盘较新，有较好的人居环境，所以客户以改善性需求为主。 南市区客户消费心理分析 政府官员和公务员：注重产品的品位和文化气息； 企业高管、私营企业主、个体经营户：奢华； 企业白领：时尚； 南市区供应产品分析 PART 4 区域代表性楼盘分析 公园1903 PART 5 项目定位建议 目标市场 本区域内高端客户：政府官员、公务员、企业高层、个体户等； 昆明市内对本项目产品有特殊偏好的高端客户； 地州及外省对本项目有特殊便好的高端客户（不限购产品）； 客户定位 功能定位 功能定位：涵盖住宅、商业、 公园、写字楼、酒店等物业 的城市综合体。 形象定位 世界优秀建筑的集大成者； 世界优秀民族文化的的展示中心； 南市区的休闲、娱乐中心； 建筑风格定位 “欧洲风情馆”： 住宅：采用法国、西班牙、地中海、意大利等建筑风格，代表奢华、浪漫热情的欧洲文化，充分满足以个体户为代表的客户对奢华品位的需求； 景观：西班牙舞蹈、荷兰风车、埃菲尔铁塔、意大利教堂、希腊神庙、英国城堡等雕塑或广场； 绿化：欧洲植物； 商业配套：国外高端品牌服装、奢侈品、家具、婚纱摄影、影院等； 建筑风格定位 “东南亚风情馆”： 住宅：采用泰国、印度等为代表的建筑风格，充分满足外地客户对神秘文化的需求； 景观：金塔、神像、木屋等； 绿化：东南亚植物； 配套商业：东南亚奢侈品购物中心、东南亚风格的SPA、保健中心、东南亚工艺品展示、东南亚风格酒店等； 建筑风格定位 “中国风情馆”： 住宅：采用明清、徽州、现代中式、傣族、白族等建筑风格，充分满足以政府官员、公务员为代表的客户对文化、品位的追求； 景观：书画长廊、少数民族人物雕塑等； 绿化：竹、梅等代表中国文化的植物； 配套商业：古董店、茶文化展示中心、民族特色商品、美食街、书店等； 建筑风格定