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《会计信息系统 》 第四章 报表处理子系统 学习目的与要求： 本章讲授： 一、物业管理的基本概念 1．物业的含义 2．管理的含义 3．物业管理的概念 4．物业管理的基本特征 1.物业的含义： 物业含义主要包括三部分 ： ①已建成并具有使用功能的各类供居住和非居住的建筑物； ②与这些建筑物相配套的设备和设施； ③相关的场地。 3．管理的含义 管理这一含义，其意义有三： 直观定位解释：管理即“管之理’，强调理是管的依据。 深一层的含义，即把“以理行管”放在第一位，而把“以权行管”放在第二位；有理才具备行使管理的条件，有权才具备行使管理的资格。 选择决策者的过程及被选择的决策者本人，必须讲究道理，讲究科学，按规律办事。 5．物业管理的概念 所谓物业管理，简单来说，就是人们对物业的管理活动。 它有广义和狭义之分。 广义的物业管理 泛指一切有关房地产开发、租赁、销售及租售后的管理和服务。 狭义的物业管理 狭义的物业管理： 即一般只限于对该物业进行管理服务，其主要的任务是对物业的维护、管理共用的机电设备和公共设施，也包括治安保卫、分送信报、清洁卫生、绿化养护等服务项目。 对“物业管理”术语的定义，应在狭义物业管理的基础上，作适当的外延。 “物业管理”的定义 《物业管理条例》第二条： “本条例所称物业管理，是指物业管理企业按照物业服务合同约定，通过对房屋及与之相配套的设备、设施和相关场地进行专业化维修、养护、管理，以及维护相关区域内环境卫生和公共秩序，为业主提供服务的活动。” 该定义包括了三层含义： ①物业管理企业接受业主委托提供有偿服务。 ②对房屋及配套设备、设施和相关场地的维护管理是物业管理的基本内容。 ③为业主提供服务有一定的外延性。 4．物业管理的基本特征： 社会化 二、物业管理的产生与发展 早期的物业管理 现代物业管理 中国物业管理的产生和发展 1．早期的物业管理： 物业管理起源19世纪60年代的英国 2．现代物业管理 现代物业管理在20世纪初期美国形成发展 公寓大厦、摩天办公大楼是现代物业管理的催生剂。 高层建筑物业管理要求高。 业主常常不是一个或几个，而是数十个或数百个，面临着不知由谁来管理的难题。 专业性物业管理机构应运而生 CBMO(Chicago Building Managers Organization,芝加哥建筑管理人员的组织)芝加哥摩天大楼的所有者和管理者乔治·A·霍尔特策划下1908年创立，宣告了世界上专门的物业管理行会诞生。 3．中国物业管理的产生和发展： （2）中国大陆的物业管理 （2）中国大陆的物业管理 三、物业管理的基本内容 1．常规性的公共服务（共八项） 公共管理服务是物业内所有业主和非业主使用人每天都能享受到的普惠性服务 （1）房屋建筑物的基本管理 这是为保持房屋完好率，确保房屋使用功能而进行的管理服务工作。包括： （2）房屋设备、设施的基本管理 这是为保持房屋及其配套设施、设备完好及正常使用而提供的管理服务。 （3）环境卫生和绿化管理 这是为了净化、美化物业环境而提供的管理服务。 （4）安全防范和消防管理 这是为维护物业正常的生活、工作秩序而提供的一项专门性管理服务。 （5）车辆停放秩序和道路、场地的管理 这也是为维护物业正常的生活、工作秩序而提供的管理服务， （6）物业维修费用和维修基金的账务管理 这是指物业管理企业接受业主委托，代管物业共用部位、共用设施、设备专项维修基金，根据委托人的决定，做好维修基金的筹措和使用计划，对发生的维修费用进行分摊和收费等账目管理。 （7）物业档案资料的管理 建设单位和物业管理企业在办理物业承接验收手续时，应当向物业管理企业移交的资料 建立完整的业主和非业主使用人的资料。 （8）公众代办性质的服务 这是为业主和使用人提供代收代缴水电费、煤气费、有线电视费、电话费等公共事业性费用的服务工作。 2．针对性的专项服务 满足其中一部分人和单位的一定需要而提供的各项服务工作 专项服务内容主要有以下几大类： 3．委托性的特约服务 为满足业主及使用人的个别需要受其委托而提供的服务 第一大类是最基本的工作，是必须做好的。 同时根据自身的能力和住用人的需求，确定第二、第三大类中的具体服务项目与内容。 采取灵活多样的经营机制和服务方式，以人为核心做好物业管理的各项管理与服务工作，并不断拓展其广度与深度。 四、物业管理的基本环节 一．物业管理的策划阶段 前期介入是指物业管理企业在接管物业以前的各个阶段（项目决策、可行性研究、规划设计、施工建设等阶段）就参与介入，从物业管理运作的角度对物业的环境布局、功能规划、楼宇设计、材料选用、设备选型、配套设施、管线布置、房屋租赁经营、施工质量、竣工验收等多方面提供有益的建设性意见，把好规划设计关、建设配套关、工程质量关和使用功能关，以确保物业的设